Не так давно Министерство экономики подготовило проект Закона «О государственной кадастровой оценке», который предусматривает передачу оценки кадастровой стоимости недвижимости от независимых оценщиков к специальным «карманным» бюджетным учреждениям. В данном посте речь пойдёт о том, как принятие этого законопроекта отразится на бизнесе оценщиков, качестве услуг, и о том, какие «подводные камни» подстерегают собственников недвижимости и как их избежать.

Разбор полёта

Итак, что же в данном документе смущает оценщиков и участников рынка недвижимости? Главным образом то, что он противоречит букве закона и разрушает основные принципы оценочной деятельности. Под основными принципами я в первую очередь подразумеваю принцип справедливости и независимости оценки. Система же, при которой госструктура (специально созданное государственное бюджетное учреждение) формирует базу для налогообложения – кадастровую стоимость земли и кадастровую стоимость объектов капитального строительства – сама по себе несправедлива.

Закон об оценочной деятельности* чётко определяет соблюдение принципа независимости оценщиков**. Оценка не может проводиться работником или аффилированным лицом заказчика, а также, если имеется имущественный интерес. Поэтому, каким образом планируется обеспечить независимость оценки, остаётся не ясным.

Закон предъявляет требования и к самому оценщику, как субъекту оценочной деятельности***. Для того, чтобы заниматься независимой оценкой, необходимо быть членом в СРО, ежегодно страховать свою гражданскую ответственность, пройти профессиональную переподготовку (к уже имеющемуся высшему образованию), раз в 3 года проходить курсы повышения квалификации, ежеквартально сдавать в СРО отчетность и проходить плановые проверки СРО. Данные требования в проекте документа Минэкономразвития не предъявляются. То есть планируется, что в бюджетном учреждении будут заняты некие оценщики, существующие вне рамок закона об оценочной деятельности.

Очевидно, что предложенная модель исключает независимую оценку и предусматривает монополизацию рынка.

Последствия для рынка

Мы понимаем, что последние несколько лет волна массового оспаривания государственной кадастровой оценки «накрыла» почти всю страну, и законодатели хотят предотвратить повторение подобной ситуации при следующей переоценке, которая происходит раз в 3-5 лет. 

Оценка кадастровой стоимости – достаточно рентабельна в линейке оценочных услуг. Беспокоит, что в регионах, где имеют место большие завышения, и услуга оценки рыночной стоимости с целью оспаривания кадастровой крайне востребована, эту услугу у оценщиков таким образом отнимают.

Кроме того, данный законопроект, видимо, призван решить задачу пополнения государственного бюджета, которая в условиях экономического кризиса стоит крайне остро.

Последствия для потребителей

Как это отразится на качестве оценки мы пока не знаем. В целом, качество будет зависеть от информации об объекте, содержащейся в кадастре недвижимости, поскольку именно она используется при массовой оценке. При этом в кадастр недвижимости данные могут быть внесены некорректно (например, площадь дома перепутана с номером дома), а любые ошибки, которые были допущены при внесении информации, могут негативно сказаться на качестве оценки. 

FAQ по оспариванию кадастровой стоимости для собственников недвижимости

Как же собственники недвижимости могут обезопасить себя? В первую очередь собственникам необходимо проверить, какие данные указаны в кадастре недвижимости по их объектам. В случае обнаружения ошибок собственникам следует настоять на внесении изменений, соответствующих действительности. 

Будет ли изменена процедура оспаривания кадастровой оценки также пока не известно. Сейчас порядок действий по оспариванию кадастровой стоимости, например, земельного участка выглядит следующим образом:

1. Собственник заказывает отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка с целью признания её в качестве кадастровой. Оценка производится на дату, когда была произведена государственная кадастровая оценка. 

2. По итогу формирования отчета, собственник при взаимодействии с оценщиком получает (за дополнительную плату) экспертное заключение в СРО, членом которой является оценщик, выполнивший отчёт. 

3. После получения положительного экспертного заключения собственник, собирает необходимый пакет документов, заполняет образец заявления и подаёт все в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. 

4. Если комиссия не вынесет положительного решения о признании рыночной стоимости недвижимости в качестве кадастровой, собственник обращается в судебные органы. 

Отмечу, что для оспаривания физическим лицом результатов государственной оценки кадастровой стоимости квартиры в суде, предварительное обращение в комиссию не обязательно. Однако подача заявления в комиссию, в отличие от подачи искового заявления в суд, не требует юридической грамотности/ привлечения адвоката/ дополнительных финансовых затрат. Поэтому в случае успешного оспаривания кадастровой стоимости квартиры в комиссии, собственнику не придётся тратить дополнительные средства и время на рассмотрение его дела в суде.

Автор: Виктория Константинова, директор по оценке NAI Becar в Санкт-Петербурге

______________________________________________________________________________________________

* ФЗ №135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

** статья №16 «Независимость оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор».

*** статья №4 «Субъекты оценочной деятельности».