Где не стоит покупать недвижимость для сдачи в аренду?

Приобретение квартир для последующей сдачи в аренду ? одна из наиболее распространенных стратегий инвестирования, которой пользуются консервативные инвесторы. По оценкам специалистов “E3 Investment”, подобного рода инвестиции для Санкт-Петербурга имеют срок окупаемости от 13 лет и выше. На сегодняшний день, самым ликвидным типом квартир с точки зрения их сдачи в аренду являются однокомнатные квартиры сегмента “масс-маркет”, построенные в непосредственной близости от станций метро и в пределах КАД. Cтоимость подобных квартир составляет около 4 миллионов рублей. Средняя арендная плата для квартир в этом сегменте составляет 22 тыс. рублей в месяц, или 264 тыс. рублей в год. Тогда, срок окупаемости вложений составит 15 лет при годовой доходности около 6,5%. При столь скромной доходности очень важно спрогнозировать баланс спроса и предложения на аренду жилья в каждом районе, чтобы в дальнейшем избежать трудностей с поиском арендаторов или необходимости снижать арендную плату. Аналитический отдел компании “E3 investment” по отзывам  арендаторов и инвесторов составил антирейтинг локаций для приобретения квартир для последующей сдачей в арену. Для всех упомянутых в нем районов характерны сравнительно невысокие цены на недвижимость. Следствием этого является большая доля квартир, покупаемых с целью инвестировать средства. Большой объем предложения при сохраняющихся и усиливающихся проблемах с социальной инфраструктурой и транспортом, приводящих к ограничению спроса со стороны арендаторов, может иметь как результат разбалансировку спроса и предложения и снижение арендных ставок.

Янино Локация Янино представляет собой территорию с несколькими населенными пунктами: Янино-1, Янино-2 и др. расположенных вдоль Колтушского шоссе. В последние годы  застройщики в Янино возводят коттеджные комплексы (север), малоэтажки (юго-восток) и высотные дома (новостройки у Колтушского шоссе). В 2012-14 гг. в Янино стартовала череда крупных девелоперских проектов квартальной застройки от разных застройщиков, каждый из которых состоит из множества очередей. Общий объем планируемой застройки территории достигает 2 млн. квадратных метров. Строительство станции метро в данной локации планируется в лучшем случае после 2022 г., поэтому в ближайшей перспективе не будет учтено самое распространенное из требований арендаторов  – наличие в пешей доступности станции метро. Аналитики “E3 investment” отдельно отмечают существующие острые транспортные проблемы района: единственная трасса для выезда из локации в центр города или на КАД – Колтушское шоссе - уже перегружена автомобильным трафиком и известна своими постоянными транспортными заторами. После заселения новых массивов новостроек можно ожидать, что ситуация с пробками на единственной магистрали района станет просто критической. В “E3 investment” советуют инвесторам, несмотря на сравнительно невысокие цены на жильё в Янино, задуматься о потенциале этого района с точки зрения будущих арендаторов.

Жилые комплексы: более 7и проектов квартальной застройки из нескольких очередей.

Стоимость средней 1 к. квартиры готовой для аренды – 2 900 000 руб.

Средняя арендная ставка 1 к. квартиры в месяц – 15 000 руб.

Шушары Застройка поселка Шушары велась с 1970-х годов, но интенсивность её возросла во второй половине 2000х гг.  Новостройки в Шушарах представлены точечной и квартальной застройкой. Квартира в новостройках здесь может стоить дешевле, чем в соседних локациях, чему способствует уровень развития городской среды этого микрорайона, дефицит социальной инфраструктуры. Аналитики “E3 Investment”, по отзывам клиентов холдинга “E3 Group”, оценили перспективы покупки жилой недвижимости здесь для дальнейшей сдачи в аренду. К локации примыкает промзона, что является минусом в экологическом аспекте, но плюсом в плане наличия рабочих мест. На сегодня в Шушарах наблюдается острый недостаток социальных объектов. В частности, необходимо строительство второй и даже третьей школ. Медицинские учреждения доступны для жителей района лишь в пределах станции метро «Купчино». В центре Шушар расположен детский сад, в перспективе запланировано строительство еще нескольких дошкольных учреждений, но действующий садик не способен принять всех желающих. Недостаток социальной и образовательной инфраструктуры привел к тому, что жители Шушар организуют массовые акции протеста с целью обратить внимание властей и общественности и остановить дальнейшую застройку района. Еще одним минусом данной локации является наличие свалки недалеко от жилых массивов. Ближайшая станция метро «Купчино» располагается в 5 км от локации, время в пути до неё на транспорте – в зависимости от пробок 5 - 15 минут. Автомобилистам предоставлен удобный выезд на КАД фактически в самом микрорайоне, но по пути в центр можно попасть в транспортный затор. Шушары сегодня по отзывам большинства арендаторов выглядят малопривлекательно, но поэтапное решение проблем с детскими садами, школами и медицинскими учреждениями, ликвидация свалки и открытие неподалеку новой станции метро к 2018-му году могут повысить популярность этого места проживания.

Жилые комплексы: более 4х проектов квартальной застройки из нескольких очередей. В настоящий момент выдача разрешения на строительство приостановлена до решения инфраструктурных проблем.

Стоимость средней 1 к. квартиры готовой для аренды – 3300 000 руб.

Средняя арендная ставка 1 к. квартиры в месяц – 18 000 руб.

Новое Девяткино Микрорайон Новое Девяткино образовался еще в конце 1970-х годов, в 2000-е здесь активно началось строительство нового жилого фонда.  Сегодня Девяткино – это крупнейший район новостроек, который делится на несколько локаций. Так как “Новое Девяткино” начало застраиваться многоэтажками еще в 80-е годы, то к настоящему моменту сам микрорайон достаточно благоустроен. Здесь сложилась социальная и торговая инфраструктура. Новый этап активной застройки начался после 2003-2005 гг. Строительство социальной инфраструктуры не осуществлялось в должном объеме, поэтому к настоящему моменту существующий уровень обеспечения детскими садами, школами, медицинскими учреждениями не может соответствовать  потребностям жителей района. Записать ребенка в детский сад, школу или посетить поликлинику – настоящая проблема. Расстояние от жилых комплексов до ближайшей станции метро “Девяткино” – 2,5 км., т.е. полчаса пешком. Добраться до метро на общественном транспорте бывает проблематично из-за загруженности единственной транспортной артерии микрорайона – Токсовского шоссе. Проблемы при выезде испытывают и автомобилисты. Пробки на Токсовском шоссе в районе выезда на КАД – постоянное явление с 9 утра и до 22 вечера. В перспективе 5-ти лет планируется строительство новой трассы и развязки, что повысит привлекательность данной локации. Отдельно отметим существующие трудности с канализацией – построенный в 80х годах коллектор после заселения новых микрорайонов не справляется с объемами сточных вод. В процессе сбора информации для нашего рейтинга сотрудники “E3 Investment” обработали немало отзывов и жалоб жителей микрорайона на неприятный запах со стороны коллектора.

Жилые комплексы: в Мурино и Девяткино более 25и проектов квартальной застройки из нескольких очередей.

Стоимость средней 1 к. квартиры готовой для аренды – 3 300 000 руб.

Средняя арендная ставка 1 к. квартиры в месяц – 17 000 руб. 

Мурино/Девяткино (территория СЗТО Ручьи) В последние несколько лет прилегающие к станции метро «Девяткино» земли активно застраиваются жильем, что приводит к увеличению нагрузки на социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру этого района. В настоящий момент общий объем возводимого жилья достигает отметки 4 млн. квадратных метров. Безусловно, такая активная застройка влечет за собой проблемы, связанные, прежде всего, с транспортом (пробки) и с инфраструктурой (недостаток школ и детских садов). При этом, если коммерческие структуры оперативно освоят новый район и предоставят свои услуги новым жильцам (откроют торговые и другие объекты сферы услуг), то проблема строительства новых дорог, школ и детских садов останется актуальной в течение как минимум нескольких ближайших лет. Эффективность инвестиций в жилую недвижимость  в этом районе во многом будет зависеть, прежде всего, от желания и возможности застройщиков обеспечивать новостройки  всей необходимой инфраструктурой. Главный плюс локации для арендаторов - наличие действующей станции метрополитена в пешей доступности от домов. Популярность Девяткино среди арендаторов возрастет лишь в том случае, если эта локация станет комфортными для проживания местом. Необходимо решить целый ряд социальных, инфраструктурных и транспортных проблем, из-за которых значительная часть арендаторов воспринимает этот район с оттенком негатива.

Жилые комплексы: в Мурино и Девяткино более 25и проектов квартальной застройки из нескольких очередей.

Стоимость средней 1 к. квартиры готовой для аренды – 3 400 000 руб.

Средняя арендная ставка 1 к. квартиры в месяц – 18 000 руб. 

Кудрово Все новостройки в Кудрово возводятся в рамках проектов квартальной застройки. Стоит отметить, что этот микрорайон с начала возведения имел проработанный план застройки территорий (в отличие от часто хаотической застройки, например, в Мурино). Здесь планировался крупный девелоперский проект одного застройщика под названием «Сем столиц», который впоследствии был раздроблен на более мелкие проекты и перераспределен между многими участниками рынка. Поэтому с начала строительства  в Кудрово прокладываются широкие улицы, спроектирован и запущен к строительству  третий выезд из микрорайона в город. Ближайшая станция метро - «ул. Дыбенко» - находится в двух километрах от новостроек. В настоящее время в Кудрово, как и в других районах массовой новой застройки, наблюдается дефицит инфраструктуры, но в рамках комплексного строительства запланировано возведение девяти социальных объектов: школ, детских садов, поликлиник и др. Первые объекты социальной инфраструктуры будут введены в строй в 2015 году. К локации прилегает лесопарковая зона с рекой Оккервиль, в северной части проектируются рекреационные зоны и парковочные места. В Кудрово располагается один из крупнейших торгово-развлекательных комплексов в Санкт-Петербурге. В перспективе — появление нового транспортного сообщения в Кудрово – будет продлена Правобережную линия метро до станции «Кудрово». Ранее власти города планировали открытие к 2016 году, но по последним сообщениям станция метро «Кудрово» откроется в локации не ранее 2018 года. Для Кудрово характерны те же проблемы, что и для других массивов новостроек – недостаточное количество социальных объектов, пробки на выезде из микрорайона и другие, но, перспективы развития этого микрорайона выглядят лучше, чем для многих других новых районо массовой застройки. На основании обработанных специалистами “E3 Investment” отзывов нынешних арендаторов, и с учётом перспектив, можно прогнозировать увеличение спроса на покупку и аренду квартир в этом районе. Кудрово в обозримой перспективе может покинет наш антирейтинг.

Жилые комплексы: более 10и проектов квартальной застройки из нескольких очередей.
Стоимость средней 1 к. квартиры готовой для аренды – 3 500 000 руб.

Средняя арендная ставка 1 к. квартиры в месяц – 19 000 руб.

Константин Сергеев - ведущий аналитик E3 investment