Уже несколько лет Россия постепенно переходит на новый принцип налогообложения в имущественных сборах на недвижимость. Налоги теперь рассчитывают не по инвентаризационной, а по кадастровой стоимости. Чем они отличаются? Инвентаризационная включает только затраты на сооружение объекта и износ. Кадастровая максимально приближена к рыночной и учитывает район расположения, окружение, ситуацию на рынке.

Кадастровая стоимость рассчитывается массово и повлиять на ее размер при оценке нельзя. Получить сведения по своему объекту можно на портале Росреестра, введя его кадастровый номер. С помощью этого же сервиса можно узнать, каким образом рассчитывается главный показатель, влияющий на величину налога.

Ставки по отдельным субъектам Федерации могут отличаться, однако общая тенденция к прогрессии сборов по мере роста цены на недвижимость сохраняется. Высокими налогами будут обложены, прежде всего, владельцы элитных квартир и жилых домов. Так, например, в 2020 году на квартиру в Москве ценой 28 миллионов рублей начислят примерно около 22 000 имущественного налога. На элитный дом дороже 200 млн. рублей сборы составят уже  171 000 рублей.

Аналитики признают, что даже с минимальной ставкой (0,1%) налоги в несколько раз больше, чем раньше, когда они начислялись не по кадастровой, а по инвентаризационной стоимости. Главная цель новой реформы – повышение налогооблагаемой базы – достигнута.

Ставки имущественных сборов на недвижимость в Санкт-Петербурге (на 2018 год)

Кадастровая стоимость, подтвержденная Росреестром (в рублях)

Расчетная ставка

Квартиры и комнаты

До 7 000.000
(малый и средний метраж, не элитный район)

0,1%

От 7 000.000 до 20 000.000 (метраж выше среднего, престижный район и хорошая инфраструктура)

0,15%

От 20 000.000  до 300 000.000 (элитное жилье, пентхаусы, квартиры в центре города с большой площадью)

0,2%

Гаражи – 0,3%
(как и машино-места, независимо от площади и района)

Жилые дома

До 5 000.000 (нижний ценовой сегмент)

0,1%

От 5 000.000 до 10 000.000 (демократичные, в пригороде)

0,15%

От 10 000.000 до 20 000.000 (бизнес-класс)

0,2%

От 20 000. 000 (элитные коттеджи и особняки)

0,25%

Единые объекты недвижимости
(наличие хотя бы одного жилого объекта)

От 10 000.000 до 20 000.000 (комплексы бизнес-класса)

0,2%

От 25 000.000 до 300 000.000 (премиальная и элитная недвижимость)

0,3%

Ставки налога на недвижимость в столице (на 2018 год)

Кадастровая стоимость, подтвержденная Росреестром
(в рублях)

Расчетная ставка

Жилые дома, квартиры, гостинки или комнаты

Стоимость до 10 000.000 (нижний ценовой сегмент, как правило, отдаленные районы)

0,1%

От 10 000.000 до 20 000.000 (демократичный и средний бизнес-сегмент)

0,15%

От 20 000.000 до 50 000.000 (недвижимость среднего метража в центре города, отдаленные таунхаусы или квартиры класса люкс за Садовым кольцом)

0,2%

От 50 000.000  до 300 000.000 (элитная недвижимость)

0,3%

Гаражи – 0,1%
(как и машино-места, независимо от площади и района)

Другие объекты

Объекты налогообложения по пункту 7 статьи 378.2 (торговые центры, офисы и др.)

1,5% (вырос на 0,1% по сравнению с 2017 годом).

Объекты дороже 300 млн.

2%

 Формулы, с помощью которых можно рассчитать налог на недвижимость для уплаты в 2019 году (с понижающим коэффициентом 2018 года)

По новому Закону сумма налога определяется по формуле T = [P * (S – S1)] * K, где

Н = величина налога;

P = цена за один квадратный метр недвижимости (по подтвержденной Росреестром кадастровой стоимости);

S = общая площадь в собственности;

S1 = минимальная площадь проживания, не включаемая в расчет (20 кв. метров);

K = ставка в процентах (зависит от региона, примеры ставок по Москве и Санкт-Петербургу в таблицах выше).

Для адаптации к реформе властями предусмотрен переходный период (около четырех лет). На протяжении этого времени каждый год к налогооблагаемой базе применяется понижающий коэффициент. С его учетом налоги рассчитываются по следующей формуле (подробнее в ст. 408 НК РФ):

T = (T1-T2)*K1 + Т2, где:

Т – итоговая величина налога;

Т1 – сумма, подлежащая к выплате по кадастровой стоимости;

Т2 – сумма, рассчитанная по прежней, инвентаризационной цене;

К1 – понижающий коэффициент (для облегчения перехода на новую систему). Таблица величин К на переходный период:

В первый год*

*Сразу после принятия закона или как установлено субъектом РФ (например, в Москве – 2015/2016)

0,2

Во второй год

0,4

В третий год

0,6

В четвертый год

0,8

Четырехлетний переходный период в каждом регионе действует со времени принятия соответствующего Закона. Так, например, в 2018 около 15 новых субъектов Федерации присоединилось к новой схеме расчета. С 2022 жители практически всех регионов (за редкими исключениями) будут уплачивать государству налог по кадастровой стоимости.

Пример расчета:

Допустим, собственник владеет единственной квартирой в Москве (S = 40 квадратных метров) с кадастровой стоимостью 6,5 млн. рублей.

Таким образом, кадастровая стоимость 1 кв.м.  = 162,5 тыс. рублей

Льготные кв.м = 20 кв.м.

Расчетная ставка = 0,1%.

Сумма налога по кадастровой стоимости = [162,5 X (40 – 20)] X 0,1% = 3250 рублей.

Допустим, по инвентаризационной стоимости собственник платил государству 1100 рублей. Понижающий коэффициент в Москве в 2018 составил 0,8. Применим формулу T = (T1-T2)*K1 + Т2. Таким образом, в 2019 подлежит уплате: (3250 – 1100) * 0,8 + 1100 = 2820 рублей.

Оспаривание налога

Единственный способ сократить налогооблагаемую базу – понизить кадастровую стоимость. Оценка Росреестра часто завышена по сравнению с рынком. Прецеденты оспаривания были с самого начала реформы, а сейчас уже сложилась большая позитивная практика. Перспективы положительного результата высоки: в 2017 году Росрреестр удовлетворил почти 60% заявлений.

В каких случаях можно пересмотреть величину кадастровой стоимости? Первым основанием может быть не соответствие кадастровой стоимости реалиям рынка. Другой повод – недостоверность сведений (например, оценщики не учли аварийное состояние объекта или неправильно определили его характеристики).

С 2018 года оценкой кадастровой стоимости будут заниматься специализированные бюджетные учреждения, которые будет контролировать Росреестр. Но данные о рыночной стоимости недвижимости могут предоставлять и проводиться оспаривание независимые оценочные компании.

Telegram канал - жизнь в консалтинге.

Автор: Дмитрий Соломников, компания 1Капиталь