В последнее время многие застройщики все чаще и чаще сталкиваются с т.н. “потребительским терроризмом” со стороны владельцев жилья. Эта тенденция связана, в первую очередь, с ужесточением российского законодательства в сфере долевого строительства.  

С одной стороны, федеральный закон №214 “Об участии в долевом строительстве...” четко прописывает все обязанности застройщика, тем самым защищая дольщика, с другой стороны - трактовка закона позволяет дольщику требовать неустойку или даже разрывать договор долевого участия при малейшем его нарушении.

Следует отметить, что за последние три года заметно выросло число случаев переуступки прав требования по ДДУ от граждан к юридическим компаниям с целью максимизации штрафных выплат со стороны застройщика. Особенно это сильно ощущается в регионах, где строят небольшие компании.

К сожалению, такие возможности для злоупотребления своими правами у дольщика возникают и из-за строгости закона о защите прав потребителя, также применяемого к регулированию договорных отношений между ним и застройщиком.

Условно т.н. “потребительский терроризм” можно разделить на две группы: претензии граждан к застройщику по срокам строительства и претензии по качеству строительных работ.

Претензии по качеству работ - это наименьшее из зол для застройщика, потому как имеют сравнительно низкую стоимость возмещение и требуют больших усилий от дольщика  (экспертиза, затруднения с исполнением решения суда и т.п.)

Претензии же про срокам строительства, наоборот, достаточно высоки по стоимости возмещения и позволяют сравнительно легко оказывать влияние на застройщика из-за определенных законодательных привилегий дольщика. Здесь и пени за нарушение сроков передачи объекта, и односторонний отказ от договора, и  расторжение его в судебном порядке.

Объективности ради, следует упомянуть и о недобросовестности некоторых застройщиков, когда обоснованность коллективных исков дольщиков допустима и правильна. И эта проблема требует уже государственного регулирование, которое государство решает.

Новые поправки 214-ФЗ, вступившие в силу в прошлом году, установили более жесткие требования к застройщикам, привлекающим денежные средства по договорам долевого участия.

Одни поправки направлены на отсеивание “случайных” компаний со строительного рынка (размер собственного капитала застройщика должен быть не менее 10% от стоимости проекта), другие -  дополнительно защищают граждан на случай неисполнения застройщиком своих обязательств (создание компенсационного фонда с обязательным отчислением 1,2% от стоимости договора).

На мой взгляд, новые поправки позволят отсеять недобросовестных застройщиков, уменьшить количество обманутых покупателей и сделать рынок жилья более цивилизованным, с более качественными проектами.

Основным способом борьбы с “потребительским терроризмом” я прежде всего вижу в информационной открытости компании-застройщика вкупе с крайне внимательным составлением договоров долевого участия и иной документации, где граждане ставят свои подписи.

Из практических рекомендаций выделю основные:

  • в подписываемых документах всегда указывать, что участник договора ознакомлен с проектной документацией и декларацией;

  • определять претензионный порядок урегулирования возможного спора;

  • обязательно добавлять пункт о возможности внесения изменений в проект.