Куда вложить деньги, чтобы их как минимум не «съела» инфляция, а лучше – чтобы они росли сами собой?

Банковские вклады сегодня далеко не самый удачный способ вложения средств. Во-первых, большинство банков заметно снизили ставки по вкладам: год назад они составляли 9-11%, сейчас максимум 7,7%, и эксперты ожидают, что в 2018 году ставки снизятся еще на 1,5-2%. Кроме того, сейчас отзывы лицензий у банков происходят практически массово и часто неожиданно. При этом Агентство по страхованию вкладов, следуя законодательству, возмещает клиентам «прогоревших» банков средства в пределах всего 1,4 млн рублей, даже если размер вклада был существенно больше.

Я не раз говорила и писала о том, что недвижимость, если ее выбрать и распорядиться ею с умом, - самый надежный, безопасный, при этом высокодоходный актив. К тому же вложить в недвижимость можно чужие (заемные) деньги, а получать свои.

Сейчас набирает обороты такой интересный, но пока малоизвестный в нашей стране сегмент рынка недвижимости, как апарт-отели. Между тем вложения в него – хороший инструмент как минимум для сохранения, а скорее всего, и для приумножения капитала.

Об особенностях этого сегмента на площадке «Медиаметрикс» мы недавно беседовали с соучредителями управляющей компании Zenith Property Management Натальей Скаландис и Ильей Андреевым. В управлении компании уже сейчас находятся 700 апартаментов, в ближайшее время, со сдачей в эксплуатацию трех отелей, номерной фонд, находящийся под управлением Zenith Property Management, увеличится еще на 1000, в планах компании – довести количество номеров до 2500.

Поскольку это направление работы сравнительно новое, я решила с помощью гостей моей программы собрать ответы на самые распространенные вопросы, связанные с апарт-отелями.

Итак…

Что такое апарт-отели?

Апартаменты (апарт-отели) – это, по сути, полностью готовые для проживания комнаты (номера) в зданиях, которые формально не являются жилыми домами. Апарт-отели, как правило, рассчитаны на несколько более длительное проживание, чем обычные гостиницы: в них есть кухня, в целом они обустроены «по-домашнему». Но это и не пресловутые «гостиницы в квартирах»: в стоимость проживания в апарт-отелях уже заложен определенный набор услуг, за дополнительные деньги можно рассчитывать и на дополнительный сервис. И еще раз подчеркнем: апарт-отели – не жилые дома. В каком-то смысле застройщикам выгоднее строить их, а не жилье – в частности, потому, что нет необходимости тратиться на социальную инфраструктуру (школы, поликлиники, детсады). Это сказывается и на стоимости недвижимости.

Что делает компания, управляющая апарт-отелями?

Работа начинается с разработки концепции и проекта апарт-отеля, его стандартов. Следующий этап – сопровождение строительства, технического обеспечения, продажа площадей инвесторам. И, наконец, управление готовым объектом. Последнее включает рекламное продвижение объекта, привлечение клиентов, поддержание номеров в порядке – словом, все, что связано с нормальной, качественной работой отеля.

Кто обычно останавливается в апарт-отелях?

Апарт-отели востребованы у всех. За счет домашней обстановки и наличия кухни они очень удобны для семей с детьми. Но апартаментами пользуются все категории туристов.

Как ни парадоксально, но в таком туристическом городе, как Санкт-Петербург, гостиниц катастрофически не хватает. Точнее, хороших гостиниц. Старые здания слишком изношены, у мини-отелей, под которые переоборудованы квартиры в жилых домах, качество оставляет желать лучшего. А там, где с качеством все ОК, цены непомерно высоки.

Апарт-отели расположены в новых зданиях, которые для этих целей и строились. Стоимость проживания там более демократична, чем в элитных гостиницах. При этом номера качественные. Спрос на апарт-отели гарантирован еще и благодаря тому, что внутренний туристический поток в Питер за последние 4-5 лет вырос в 10 (!) раз. Не у всех людей есть сейчас возможность путешествовать за границей, поэтому они едут в самый красивый город России. Плюс Питер постепенно приобретает статус и бизнес-столицы: все чаще здесь проходят деловые форумы. Что уж говорить о предстоящем чемпионате мира по футболу! Номера в апарт-отелях болельщики расхватали уже сейчас.

В чем выгода от вложений в апарт-отель и кто может быть инвестором?

Инвестором может стать любой человек, обладающий капиталом от 3 млн рублей (можно, как мы понимаем, вложить и кредитные средства). Рассматривается и ипотека – с начальным взносом от 500 тыс. рублей. Человек выкупает площадь (номер или несколько) в строящемся отеле и передает объект в управление (оставаясь, разумеется, его собственником). Дальше все делает управляющая компания.

Ее забота – наладить работу отеля таким образом и привлечь столько клиентов, чтобы доходность объекта была максимальной. Управляющая компания напрямую в этом заинтересована: ведь от доходов отеля зависят и ее заработки.

Что касается инвестора, то ему вложения в апарт-отель принесут от 9 до 20% в год – в зависимости от того, как налажено управление объектом.

Стоит при этом понимать, что и стоимость входа на этот рынок, и доходность объекта могут существенно различаться в зависимости от того, на каком этапе состоялся этот вход. Например, если инвестор вошел в проект, как говорится, на стадии котлована, это может обойтись вдвое дешевле, чем покупка почти готового номера. Но тогда и получение доходов придется чуть отложить.

Учтем и то, что стоимость объекта со временем будет расти. Так что если инвестор решит просто продать свой номер, он и в этом случае останется в плюсе.

Может ли инвестор не сдавать номер в апарт-отеле, а жить в нем сам?

Почему нет? Это ведь его собственность. Но надо понимать, что в этом случае дохода от вложений он уже не получит: раз никто не платит за проживание в номере – откуда бы, собственно, доходу взяться. Так что тут надо все хорошенько просчитать. Может быть, выгоднее жить как постояльцу в этом же отеле в другом номере, а «свой» сдавать.

Сколько апарт-отелей могут находиться в управлении у одной компании?

Специалисты говорят о том, что в данном случае лучше не «распыляться». Мы помним, что для апарт-отеля важны такие вещи, как концепция, соблюдение принципов, заложенных в проект, четкое понимание того, что именно необходимо гостю конкретного отеля. И если отойти от такого индивидуального подхода, это может вызвать недоверие и у застройщиков, и у инвесторов, и у будущих постояльцев. Апарт-отель – это тот самый случай, когда качество – на первом месте.