Последние несколько лет на рынке недвижимости происходит планомерное снижение ставок по ипотечным кредитам как для физических лиц, так и для компаний. И если ставка по ипотеке для приобретения жилой недвижимости в некоторых случаях может быть ниже 10%, то для приобретения коммерческой недвижимости компаниями ставки составляют от 12%. Такие низкие для наших реалий ставки позволяют задуматься о приобретении коммерческой недвижимости в кредит.

В данной статье рассмотрим эффективность использования собственных денежных средств при покупке недвижимости в кредит. Данный инструмент  сравним с наиболее надежным альтернативным источником сохранения денежных средств – банковским депозитом.

Исходные условия варианта А. Покупка помещения.

  • Коммерческое помещение стоимость 10 млн. руб. приобретается в ипотеку в г. Санкт-Петербург для последующей сдачи в аренду;
  • Первоначальный взнос составляет 50%. Процентная ставка по кредиту 12,5%, платежи вносятся ежемесячно, отсрочка по выплатам отсутствует. Срок кредита – 7 лет. Расходы за выдачу кредита - 1% от суммы кредита (оценка объекта недвижимости, страхование, комиссия за выдачу);
  • Налог на имущество уплачивается от кадастровой стоимости в соответствии с действующими на сегодня Постановлениями. Предполагается, что кадастровая стоимость объекта соответствует рынку (что бывает не всегда).
  • Для упрощения модели прочие расходы не учитываются, все расчеты приведены в текущих ценах.

Коммерческое помещение приобретено и его необходимо сдать в аренду. За 10 млн. руб. можно приобрести офисное помещение, площадью около 100 кв.м. и сдать одному или двум арендаторам. На плечи арендаторов помимо арендной платы возложим коммунальные услуги и поддержание офиса в «пригодном» состоянии.

Для определения потенциального валового дохода мы использовали мультипликатор: арендная ставка/ рыночная стоимость помещения. Таким образом, проведен экспресс анализ рынка предложений по продаже офисных помещений, которые продаются с арендаторами: в объявлении указана цена продажи и арендная ставка. Средний диапазон данного мультипликатора составляет 9-13%. В данном расчете взято среднее значение мультипликатора. Т.е. потенциальный валовый доход составляет 10 млн. руб. х  11% = 1,1 млн. руб./ год.

Возможные потери он неплатежей и недозагрузки помещения приняты на уровне 5%. Это связано с тем, что арендаторы на протяжении рассматриваемых семи лет буду сменяться, и собственнику необходимо будет осуществлять поиск новых. На рынке коммерческой недвижимости сейчас сложные времена: арендаторы ищут самые привлекательные предложения, ни на какие компромиссы не идут – 100% рынок арендатора.

При определении расходной части приведен наиболее консервативный вариант расчета. Помимо ипотечного платежа, необходимо также оплачивать и  налог на имущество. Сейчас он определяется от кадастровой стоимости объекта и составляет значительную сумму. Практика сделок показывает, что кадастровая стоимость может быть в разы выше реальной цены купли-продажи. В расчете примем для себя, что рыночная стоимость помещения в 10 млн. руб. соответствует кадастровой стоимости.

Общая модель приобретения коммерческого помещения в ипотеку приведена в таблице ниже. Отрицательный денежный поток – это необходимость вложения собственных денежных средств (арендные платежи не покрывают расходы полностью).

Для фиксации дохода в 7ом периоде продаем объект недвижимость. При этом, в этой модели не учтены изменения арендных ставок. Ситуация на рынке коммерческой недвижимости с 2014 года характеризуется как «поставили на паузу»: если с 2000 по 2008 года рынок вырос в разы (росли цены на недвижимость и пропорционально увеличивались арендные ставки), то  сейчас наблюдается стабилизация и даже видны небольшие ростки.

Исходя из сегодняшних реалий и незначительного изменения арендных ставок (от сохранения на базовом уровне до 3-5% в год), примем рост актива на 10% за 7 лет (1,37% в год). В сухом остатке: из первоначально вложенных 5,05 млн. руб. и ежегодных довложений на выходе из проекта получилось 10 208 918 руб. Умножение первоначального капитала в 2 раза.

1

2

3

4

5

6

7

Доходы

Потенциальный валовый доход

1 100 000р.

1 100 000р.

1 100 000р.

1 100 000р.

1 100 000р.

1 100 000р.

1 100 000р.

Потери от неплатежей и недозагрузки

5%

5%

5%

5%

5%

5%

5%

Действительный валовый доход

1 045 000р.

1 076 350р.

1 108 641р.

1 141 900р.

1 176 157р.

1 211 441р.

12 076 350р.

Расходы

Первоначальный взнос

-5 000 000р.

Расходы за выдачу кредита 

-50 000р.

Ипотечный платеж за период

-1 075 274р.

-1 075 274р.

-1 075 274р.

-1 075 274р.

-1 075 274р.

-1 075 274р.

-1 075 274р.

Ставка налога на имущество

1,00%

1,00%

1,25%

1,50%

1,75%

2,00%

2,00%

Налог на имущество

-100 000,00р.

-100 000,00р.

-125 000,00р.

-150 000,00р.

-175 000,00р.

-200 000,00р.

-200 000,00р.

Денежный поток

-180 274,31р.

-98 924,31р.

-91 633,81р.

-83 374,59р.

-74 117,60р.

-63 832,90р.

10 801 075,69р.

Суммарный денежный поток

10 208 918,19р.

Исходные условия альтернативного варианта Б. Депозит в банке.

  • Аналогичный первоначальный взнос в размере 50% вносится на депозит в банке;
  • Все последующие пополнения депозита соответствуют денежному потоку. Пополнения происходят в конце периода;
  • В конце 7 периода средства полностью изымаются из банка.

В альтернативном варианте рассмотрен самый доступный и имеющий страховку от АСВ вариант – банковский депозит. Ставка по вкладу принята, как средневзвешенная на сегодняшний день. При анализе ретроспективных данных выявлена тенденция к снижению доходности вкладов. В расчете приведен условный пример.

Общая модель при альтернативных вложениях приведена ниже. В сухом остатке: из первоначально вложенных 5,5 млн. руб. и ежегодных пополнений при закрытии депозита получилось 8 500 249 руб. Умножение первоначального капитала в 1,7 раза.

1

2

3

4

5

6

7

На депозите на начало года

5 050 000р.

5 634 274,31р.

6 183 940,56р.

6 708 450,20р.

7 261 416,30р.

7 771 218,88р.

8 301 324,91р.

Ставка на депозите

8%

8%

7%

7%

6%

6%

5%

Пополнение в конце года

180 274,31р.

98 924,31р.

91 633,81р.

83 374,59р.

74 117,60р.

63 832,90р.

198 924,31р.

На депозите в конце года

5 634 274,31р.

6 183 940,56р.

6 708 450,20р.

7 261 416,30р.

7 771 218,88р.

8 301 324,91р.

8 500 249,22р.

Необходимо понимать, что данная модель – максимально упрощенна и сформирована для общего понимания структуры доходов/расходов. Но в то же время является ярким примером того, что при совершении инвестиций в коммерческую недвижимость необходимо обязательно строить финансовую модель проекта. В данном варианте банковский вклад проиграл покупке помещения в кредит, но только за счет значительного первого взноса по кредиту и изменения стоимости самого актива.

В  данной модели не учтены такие факторы, как:

  • Не учтен рост арендных ставок. При этом, в последние годы рынок коммерческой недвижимости уже значительно просел. Поэтому в будущем ожидается его консервативный рост;
  • В расходной части отсутствуют платежи за управление, рекламу объекта, страховку, его текущий ремонт, а также непредвиденные расходы. Также отсутствует налоговая составляющая: подобный объект можно купить ИП на упрощенной системе налогообложения «доходы- расходы» и максимально минимизировать налог ;
  • Процентная ставка по кредиту постоянна. При снижении рыночных процентных ставок, можно будет рефинансироваться по более выгодным условиям;
  • Ставка налога на имущество принята по данным Постановления Правительства. Возможно, ставка и не вырастет так значительно до 2%к 2023 году в связи с продолжением снижения реальных доходов населения;
  • При этом, кадастровая стоимость принята на одном уровне во всем периоде прогнозирования. В Санкт-Петербурге и Москве переоценка может проводиться 1 раз в несколько лет, что может привести к росту налоговой базы.

Telegram канал - жизнь в консалтинге.

Автор: Дмитрий Соломников, компания 1Капиталь