У апартаментов как инвестиционного продукта сложилась неоднозначная репутация на российском рынке. Одни считают их золотой жилой и недвижимостью будущего, другие – модным трендом, который не стоит воспринимать всерьез.

Сразу оговорюсь, пока российские законодатели ищут определение для термина «апартаменты», профессиональные операторы разграничивают понятие апартаментов на нежилые помещения (которые могут использоваться для пребывания людей) и на номера в апарт-отеле.

Итак, как разобраться, какой продукт вам предлагают в обертке апартаментов и стоит ли вкладывать в него свои накопления?

Финансовая эффективность (или неэффективность) апарт-отеля зависит в основном от двух факторов: заложенных проектных решений и непосредственно управления оператором. Важность совокупности проектных решений для апартов в разы важнее, чем для жилья. Прежде всего потому, что это инвестиционный продукт, привлекательность и затраты на эксплуатацию которого в перспективе критичны. Значительная составляющая себестоимости в отеле приходится на оснащение и мебелировку номеров, мест общего пользования, а также на инженерную инфраструктуру. Все это напрямую, хотя и в разной степени, влияет на доходность. Вес каждого фактора может определить только отельный оператор. Если при проектировании объекта «забыли» учесть, что он будет использоваться как отель, с доходностью в будущем могут возникнуть определенные сложности.

Но если в реализации объекта изначально участвует грамотная УК – с четким представлением о стандартах, необходимых для проектирования и строительства качественного апарт-отеля – можно вести разговор о реальной долгосрочной доходности.

Цель инвестора – не просто сохранить свои средства, но и приумножить их. Для этого важно понимать горизонт планирования. Инвестируя в апартаменты, стоит смотреть хотя бы на 3-5 лет вперед.

Первое, что должно насторожить инвестора – низкая цена входа. О чем она может говорить? Например, о невысоких затратах застройщика. В долгосрочной перспективе это, скорее всего, выльется в дополнительные расходы инвестора и, как следствие, снижение доходности. Нестабильное и недорогое техобслуживание инженерных систем быстро выведет отель из строя, особенно, если на них изначально уже сэкономили. Уже на второй год эксплуатации может потребоваться серьезное обновление инженерных систем и оснащения как в номерах, так и в местах общего пользования.

Допустим, что в первый год в новеньком отеле вполне возможна высокая заполняемость и, соответственно, высокий процент возврата инвестиций. Но те расходы, которые понесут собственники, когда все начнет сыпаться, приведут к тому, что совокупный доход за 2-3 года окажется значительно ниже ожидаемого. Высокая доходность и низкая цена входа редко ходят вместе. Если только мы не имеем дело с быстро растущим рынком. Но это явно не про текущую ситуацию.

Сегодняшний рынок – высококонкурентный, предложений очень много, и любой инвестор должен задумываться о точке выхода. Даже при хорошей доходности в первые два года после ввода объекта, никто не застрахован от ее резкого падения. Объект с низкой доходностью автоматически становится неликвидным. Поэтому так важна роль управляющей компании. На стадии запуска объекта она проследит за стандартами, а на стадии эксплуатации – за доходной и расходной частью. Учитывая, что прибыль УК напрямую зависит от выручки инвесторов, понятно, что она самый замотивированный в успехе объекта участник.

Также всегда нужно смотреть в будущее. На сегодня рынок бюджетных отелей крайне слаб, и апарт-отелям даже с достоточно простой комплектацией несложно завоевать свою часть рынка. Однако ситуация меняется. Уже сейчас в нашем портфеле 5 проектируемых отелей, к которым мы предъявляем несколько повышенные требования – к оснащению, инженерным системам и, как это ни удивительно, метражу номеров. Мы хорошо понимаем, что слишком «скромная» площадь, привлекательная своей ценой для инвестора сегодня, может быть не особо привлекательна для гостей завтра. Так называемые «рыночные тренды», используемые в жилье, тут неприменимы.

Апартаменты могут быть как отличным, так и провальным инструментом для инвестиций. Насколько ожидания инвестора оправдаются – зависит от подхода УК.