Если имеется свободная квартира, самый очевидный вариант извлечь прибыль - сдать её в аренду. Как сделать это, наиболее выгодно?  На какой срок сдавать? Кому? Чтобы заработать по - максимуму, и снизить издержки на содержание к минимуму.

Или,  Вы проживаете в этой квартире, однако будете отсутствовать длительное время. Например, собираетесь в длительную командировку, отпуск, хотите провести лето на даче. Дорожите ценным интерьером и не хотите подвергать его риску повреждения арендаторами. Как в этом случае снизить затраты на содержание?

Будет ли Ваша свободная квартира источником дохода, средством сбережения, или принесет убытки? Попробуем во всем этом разобраться.

Квартира пустует временно

Как сократить издержки, в период длительного отсутствия, если Вы не планируете сдавать квартиру?


Установите счетчики воды. Чтобы не платить по «среднему» тарифу. Даже, если вы не использовали воду, в принципе. Если счетчики уже стоят, проверьте, чтобы краны были полностью закрыты, не было протечек.

Часто в современных домах стоят счетчики тепла. Можно договориться с управляющей (домом) компанией, чтобы их поставили Вам. Также, и с системой регулирования мощности отопления. Если, уже стоит, переключите ручку регулировки радиатора на минимум. Если, нет приборов учета - готовьтесь к большим цифрам в квитанциях.

Плату за «общедомовые нужды» и дополнительные поборы управляющей компании, отменить нельзя.

Можно попробовать договориться с её представителями. Вежливо или «бить кулаком по столу». Однако, здесь - всё на удачу.

Если, уже договорились с провайдером интернета и его подключили, заморозьте договор в личном кабинете. Либо, позвоните - приостановите обслуживание, или смените тариф на менее затратный.

Что может помочь в переговорах с управляющей компанией?

Если Вы долго отсутствовали, несите подтверждение. Это могут быть: авиабилеты, командировочное удостоверение плюс справка с работы, квитанция из гостиницы, справка из больницы. То есть, всё то, что, хоть и косвенно, но подтвердит, что Вы не пользовались услугами и ресурсами.

Превратите пустующую квартиру в источник дохода!

Очевидно, что самый правильный вариант заработать на пустующей квартире, это сдать её в аренду.

Обычно, договор заключается на 11 месяцев. Это сделано, чтобы Вы не платили налог на прибыль. Дело в том, что договоры аренды, заключаемые на период более  11 месяцев, подлежат государственной регистрации в «Росреестре». И, следовательно, фиксируется факт получения Вами дохода от сдачи в аренду недвижимости, который необходимо декларировать.

 Как правило, стандартные договоры аренды на 11 месяцев, содержат пункт о продлении, на тех же условиях, в случае отсутствия взаимных претензий у арендаторов и собственников.

Можно сдать и на меньший срок. Вплоть до посуточной аренды. Здесь 2 нюанса. Если, более короткий срок, исчисляется несколькими месяцами, обычно, стоимость каждого конкретного месяца, выше, чем при  долгосрочной сдаче на 11-месяцев и более. Так происходит потому, что большинство арендодателей - собственников заинтересовано в длительной аренде. Ведь,  по истечении краткосрочной аренды, придется начинать всё сначала: размещать объявления, устраивать показы, общаться с агентами и потенциальными арендаторами. Значит - тратить время.

С другой стороны, арендаторы тоже не хотят «сидеть на чемоданах» а, стремятся гарантировать себе жильё на более длительный срок. Поэтому, чем длительнее срок аренды, тем ниже стоимость каждого месяца, по отдельности.

Однак, Вам повезёт, если квартиранты это, например, абитуриенты Вузов. Тогда можно сдать на пару месяцев, пока идут экзамены, по повышенной ставке. И, устно договориться, что если ребята поступят, Вы пустите их жить на более длительный срок. Сделаете скидку, то есть сократите стоимость оплаты за последующие месяцы. 

Кроме этого, студенты любят снимать в складчину. Стоит разрешить им это делать, несколько увеличив арендную плату. То есть, «накинув» за каждого жильца 1-2 тысячи в месяц. Такой вариант особенно подойдет владельцам многокомнатных квартир. Потому, что их сложнее сдать одному квартиранту, семье или паре. Обязательно перепишите все контактные данные, снимите копии паспортов будущих жильцов. Лишним не будет взять залог в размере 100% стоимости одного месяца проживания.

Эти деньги, согласно договору, либо служат оплатой за последний месяц проживания, если жильцы сообщат Вам заранее, что покидают квартиру. То есть, у Вас будет, оплаченный месяц и время, чтобы найти новых арендаторов. Квартира не будет стоять незаселенной.

Либо, залог пойдет на компенсацию убытков от неаккуратных жильцов (порча техники, мебели, интерьера). Здесь стоит отметить, что состояние квартиры и перечень, находящегося в ней ценного имущества, должен содержаться в договоре. К сожалению, не редки случаи, когда обнаглевшие квартиранты «разносят» перед отъездом квартиру. Забирают с собой, буквально всё, что можно унести. Даже, выкручивают лампочки! Поэтому, многие собственники предпочитают сдавать квартиру землякам, или людям с постоянной регистрацией в городе пребывания. Хотя, конечно, для крупных городов, это редкость. В основном, снимают приезжие из других регионов. Квартиранты – земляки, тоже редкость.

Посуточная аренда квартиры подойдет, если есть кому поддерживать её в нормальном состоянии. Стирать бельё, прибираться за «постояльцами». То есть, поддерживать «товарный вид» и чистоту квартиры. Кроме этого, необходимо постоянно искать новых арендаторов. Да, посуточная аренда, существенно дороже, чем длительная. Особенно, в центре и в дни праздников. Однако, такой вариант подойдет хозяевам с деловой хваткой, свободным временем и железными нервами (ситуации с жильцами бывают разные).

Если Вы не обладаете такими качествами, можно поручить посуточную сдачу квартиры специалистам: риелторам или управляющей компании. Последние годы, наблюдается популярность апартаментов (оборудованных, для проживания коммерческих помещений). Появился рынок услуг, предоставляемых организациями, специализирующимися на сдаче недвижимости в аренду, с функциями обслуживания (уборка, стирка, другие доп. услуги).

Безопасность

Если вариант с арендой, для Вас неприемлем, подумайте о сохранности имущества. Это защита от взлома и страховка. Причем, чем более квартира защищена от кражи мерами безопасности, чем эти меры качественнее, тем ниже стоимость страховки. Поставьте сигнализацию, наймите вневедомственную охрану (теперь – Росгвардию), или охранную фирму. Все эти меры, снизят стоимость страховки. Стоит отметить, что установка скрытых средств видеонаблюдения не всегда законна. Проконсультируйтесь с юристом или знакомыми из силовых (охранных) структур.

Застраховать квартиру также стоит от пожара и потопа. Мы с Вами регулярно видим новостные кадры, как щедрое правительство компенсирует жертвам потопа стоимость имущества, вновь отстраивает дома. Чиновники и, даже Президент, следят, как это делается, при помощи вэб-камер....

Однако, здравомыслящим людям, горожанам, вряд ли стоит рассчитывать на помощь «большого брата», случись чего.  Лучше подстраховаться.

Таким образом, управление недвижимостью – ответственная деятельность, требующая специальных знаний, времени и навыков. Рассмотрите вариант нанять профессионала, чтобы переложить на него все эти хлопоты. Согласитесь, правильно, когда зубы лечит стоматолог, автомобиль чинит механик, детей учит учитель, а квартиру сдает, нанятый Вами специалист рынка недвижимости. То есть, человек, который материально заинтересован в том, чтобы Вы остались довольны.

Автор Леонид Белик ©