Как говорят риелторы: нет квартиры, которую нельзя продать. Есть цена, за которую её никто не купит

Попробуем объективно разобраться, как образуется цена. От чего она зависит. Как выбрать "золотую середину" между стоимостью и скоростью.

Сейчас существуют многочисленные сайты, базы недвижимости. Такие, как "Бюллетень недвижимости", "ЕМЛС" и другие. Там риелторы и собственники выставляют на продажу свои квартиры, иногда с оглядкой на аналогичные варианты, иногда без. Поэтому, если посмотреть историю объявлений, запросто можно обнаружить, что квартира продается пол года, год и более. Почему так происходит ?

Адекватная оценка квартиры происходит не только на основании стоимости похожих предложений или кадастровой стоимости. Даже в одном районе, в одном доме, цена на две, казалось бы, похожие квартиры может существенно отличаться.

Давайте попробуем разобраться.

Можно выделить 5 параметров, влияющих на стоимость квартиры:

1. Расположение. Район, что рядом, видовые характеристики.
2. Качество дома. Год постройки, материал стен класс дома.
3. Наличие или отсутствие отделки, или ремонта
4. Конкретные параметры помещений: площади и конфигурации, высота потолков.
5. История квартиры, способ её приобретения.

Давайте рассмотрим их по порядку.

1. Районы города отличаются по удаленности от центра, престижу, экологии. Вид из окон может добавить как плюсов, так и минусов вашей квартире. Понятно, что если в районе расположены промышленные предприятия, он меньше котируется. Разве, что вы планируете продать квартиру одному из работников.

Наоборот, наличие крупных рекреационных зон: парков, набережных, культурных и исторических объектов, вид на них, повышает ликвидность. Однако, не всё так просто. Как известно, в центре есть всё. Поэтому, стоимость недвижимости высокая. Но, «всё» это не только плюсы. Центр имеет и свои, существенные, недостатки. Например, высокая плотность, скученность, концентрация людей. Особенно, в «высокий» туристический сезон.

Кроме туристов и местных жителей в центре живут арендаторы недвижимости. Это как горожане, которым, просто удобно жить в центре, по тем или иным причинам. Так и люди, приехавшие на заработки. В том числе «гастарбайтеры». Которые, часто вскладчину, снимают комнаты и квартиры. Соседство с ними понравится далеко не каждому. Это если мы говорим про классический дом – «колодец» с комнатами и коммуналками. Конечно в «элитном Центре» такая проблема не стоит.

Другой минус, это сложность с объектами инфраструктуры. Найти приличный крупный магазин, супермаркет,  рядом, не всегда возможно. А, место для парковки авто и, вовсе не реально. Это стоит учитывать, если вы не любите ходить по магазинам «шаговой доступности», а предпочитаете покупать большинство товаров разом и в одном месте. И, если вы не представляете жизнь, без авто.

2. Качество дома. Год постройки, материал стен класс дома.

Более 70% всех, возводимых в городе домов кирпично - монолитные. Что это значит? Отливается железобетонный каркас. Далее, наружные стены монтируются из других материалов. Как правило, это газобетон, либо, кирпич. Дополнительным элементом, добавляющим дому баллов по параметру "качество" служит навесной вентилируемый фасад. Это энергосберегающая ветро- и влагозащитная конструкция. Устанавливается поверх внешних стен. Дома с применением этой технологии, можно отличить по облицовочной керамогранитной плитке.


Следующий по популярности у застройщиков, материал стен, это крупная панель.

 Большинство домов в «спальных» районах построены по такой технологии. В классическом варианте 70-х 90-х годов, она обладает рядом инженерных недостатков и считается устаревшей.

Однако,  современные застройщики, такие как "LSR" и "ЮИТ" используют технологию крупнопанельного домостроения, далеко не в первозданном виде. Сейчас такая технология называется «монолитно панельной». Все недостатки прошлого ликвидированы. Современные дома из крупных панелей, вряд ли, хуже кирпично – монолитных.

Есть даже плюсы. Например в панельном доме, стены будут всегда ровные. Потому, что, плиты, для их монтажа, изготавливаются промышенным способом на заводе. И уже потом доставляют на стройку. То есть, стены выравнивать не нужно. На заводе их делают, уже ровными. Это сэкономит Вам пару сотен на отделочных работах.

Третий по популярности тип дома, это "старый добрый" кирпичный. Многие покупатели, когда слышат, что дом из кирпича, радостно потирают руки, расценивая это, как преимущество. Сам кирпич, уже не тот, который был 100 лет назад. Факт, что дом из кирпича, не считается сегодня однозначным плюсом. Сегодня, он имеет множество марок и наименований. Нельзя, с уверенностью утверждать, что современные кирпичные дома, однозначно, лучше кирпично – монолитных и монолитно панельных. Поставим эти три технологии в один ряд. Каждая обладает своими преимуществами и недостатками. Устаревшие технологии: блочная, панельная 70-х годов и другие, проигрывают, современным по потребительским свойствам. Поэтому, отрицательно влияют на цену продажи.



Почему же застройщики используют разные технологии?.

Дело в том, что современные строительные компании строят из "подручных" материалов. У застройщиков есть свои производственные мощности. Где изготавливаются панели, цемент или кирпичи. На этом основан выбор технологии. Застройщики стремятся к удешевлению строительства. Поэтому строить стремятся из материалов, которые , наиболее доступны. То есть из тех, которые выпускают сами или выпускают производители – партнеры. Пусть здоровая конкуренция застройщиков и технологий не введет Вас в заблуждение.

3. Наличие или отсутствие отделки, или ремонта.

Стоит учитывать, что покупая "сырую" квартиру, без отделки, вам придется раскошелиться на ремонт. Средняя стоимость отделочных работ составляет 7000 рублей за метр. Это только оплата рабочим. Умножьте, полученную сумму на 2 и получится, примерная стоимость отделки квартиры, требуемой площади. Допустим, чтобы отделать 1-комнатную квартиру, площадью 40м2, вы потратите 500 - 700 тысяч рублей. Прибавьте к этому временные затраты. Отделка происходит, минимум месяц. Чаще, до полу года. Особенно, если квартира большая. А, рабочих вы нанимали частным образом, в целях экономии.

То есть, наличие или отсутствие отделки - важнейший нюанс, который стоит учитывать, при определении цены продажи.

Как грамотно определить стоимость ремонта ?

Дело в том, что многие продавцы "вторички" вспоминая, сколько сил и средств было потрачено ими, чтобы привести квартиру в "божеский вид" закладывают эти траты в стоимость. Не торопитесь этого делать, без достаточных оснований. Дело в том, что большинству покупателей не ведомы цифры, которые появятся при последующей за покупкой, отделке. А, люди обращают внимание, прежде всего, на объявления с самыми низкими ценами. Чтобы купить больше площади, "сухих метров" на, выделенную банком или накопленную сумму. "Отделка подождет" - рассуждает большинство покупателей. Поэтому, готовьтесь, что, в лучшем случае, вы окупите, понесенные на ремонт, затраты. Поэтому, ни в коем случае, не стоит делать глобальный ремонт, перед продажей. Это затраты, которые большинство покупателей не оценит. Лучше дайте скидку, если квартира "убитая". Пару сотен тысяч рублей не покроет затрат на ремонт. Зато, обеспечит вам лояльность покупателей.

Кто-то возразит: "квартира, после ремонта, выглядит привлекательней. Продает сама себя". Да, но не думайте, что посетители будут ахать от восторга. У всех людей разные вкусы, цветовые предпочтения. Даже если вы выдержите колор в нейтральных тонах, вряд ли этому обрадуется эксцентрик. Или, человек с развитым эстетическим вкусом.

Отделку, перед продажей, лучше заменить на хоумстейджинг. То есть, предпродажную подготовку, косметический ремонт и наведение «марафета». Как в авто бизнесе. Выгоднее "замазать" трещины, чем менять элемент кузова, чтобы добиться внешней привлекательности.

4. Параметры самой квартиры. Площади помещений. Наличие, либо отсутствие балкона, террасы, лоджии. Большинство покупателей выросло в малогабаритных "советских" квартирах. Поэтому, естественным считается стремление к большей, чем у родителей, кухне и более просторным комнатам.
 

Поэтому, если вы продаете типовую квартиры, без выдающихся характеристик, не стоит обращать на площади, пристальное внимание в рекламе и при общении с покупателями. Свести значение этого параметра к минимуму, при назначении цены.

Другое дело, если продаваемая квартира выделяется площадью какого - либо помещения. Разумеется, это отличие можно превратить в "изюминку". Большой балкон, просторная спальня, кухня, даже холл можно преподнести как конкурентное преимущество. Не стесняйтесь в эпитетах, когда будете рассказывать. И, разумеется, сделайте такое помещение центральным "экспонатом" при показе покупателям.

Однако, имейте в виду, что любую характеристику квартиры, опытный риелтор, нанятый покупателями, может превратить в минус. Например, большие комнаты, как правило, в ущерб кухне, либо холлу. Будьте уверены, что при торге окажется, что покупатель - бизнесмен, который бывает на кухне, только если заблудится в квартире вдруг по словам риелтора, окажется гурманом и кулинаром, коротающим на кухне всё свободное время. За большую площадь лоджии "придется платить по квитанциям", при этом, она не является "полезной". Совмещенный сан. узел, это очередь в туалет, а не больше пространства, под ванную. Большой коридор съедает полезную площадь. Маленький - некуда поставить шкаф, хранить вещи. Словом, учитывайте возможные возражения. А, лучше, доверьте продажу специалисту - риелтору. Пусть он толкует с коллегой "на равных", договаривается в Вашу пользу.

5. История квартиры и способ приобретения.

В переговорах с клиентами не должен звучать негатив. Истории могут быть разные и способы приобретения тоже. Поэтому, если квартира досталась Вам по наследству от умершей в ней бабушки, не стоит рассказывать об этом потенциальному покупателю. Помните, большинство людей покупает недвижимость раз в жизни. Это самая значительная покупка. Не стоит рассказывать про дождь в ясный день. Лучше заранее продумать ответы на возможные неприятные вопросы. Придумайте легенду. Это не лож. Вы хотите большую цену. Покупатель – меньшую. Торг - это игра. Бывают случаи, когда красиво рассказанная, история успеха, Ваша, или прежних владельцев, содействуют сделке. Но, как правило, информацию с судьбами, жизненными ситуациями, лучше оставить при себе. Покупатель строит свою судьбу. Покупаемая квартира, для него, всегда - новая. Помните об этом.

В заключение, стоит отметить, что в цену, которую вы видите в объявлениях, входят комиссионные риелторов. Обычно, это 3-8% от стоимости, Кроме того, несколько сотен продавцы закладывают "на торг". Вычтите эти цифры, учтите приведенные рекомендации и получите адекватную рынку стоимость квартиры.

Автор Леонид Белик ©