Городские апартаменты по итогам 2017 года показали двукратный рост, другим сегментам коммерческой недвижимости такая динамика и не снилась. На продажу в Петербурге было выставлено 5,5 тысяч апартаментов общей площадью 380 тысяч кв. м. При этом спрос оставался на достаточно высоком уровне – за прошлый год в Северной Столице было приобретено 2,6 тысяч апартов. 

Такая динамика еще не говорит о том, что формат апартаментов наконец-то «выходит из сумрака». У потребителей пока все еще нет более четкого представления об этом продукте, в том числе как об инструменте инвестирования. Рост обусловлен эффектом низкой базы: рост предложения провоцирует рост спроса.

Чаще всего такие объекты продаются с определенным маркетинговым сопровождением, которое отдано на откуп отдела продаж конкретного застройщика. 

Если рассматривать апартаменты как номера в отеле под управлением профессионального оператора, доходность может достигать 15-20% годовых.

Формат отеля подразумевает, что управляющая компания сделает все возможное, чтобы заполняемость номера была максимальной, а затраты на эксплуатацию оставались стабильны.

При этом большинство девелоперов, занимающихся апартаментами, реализуют их по той же схеме, что и жилье: минимальная цена на старте продаж и поэтапный рост ценника по мере готовности объекта. Как правило, номер в апарт-отеле на 20-25% дороже аналогичной по параметрам квартиры.

Цена одного и того же юнита на старте продаж и в действующей гостинице может отличаться в два раза. Так, в квартале «Доклэндс» на старте апартаменты с определенной заявленной доходностью продавались за 3,3 млн рублей. Те же апартаменты в уже действующем отеле стоят 6,8 млн рублей.

Но такая «халява» продлится недолго. Сейчас в погоне за деньгами с рынка девелоперы готовы жертвовать доходностью, снижать цены. Но уже через два года мы увидим, как застройщик будет понижать цену ровно на процент годового дохода, компенсируя инвестору таким образом упущенную доходность за период строительства.

Например, мы в Zenith Property Management как брокер проекта, находящегося под нашим управлением, будем выходить с ценами, превышающие стартовые на 50%. Как отельный оператор, мы четко понимаем, какую загрузку и доходность будет обеспечивать номер в апарт-отеле. В данном случае, цена юнита является производной от его потенциальной доходности.

Рынок апартаментов стабильно показывает прирост в два раза на протяжении трех лет. И это еще не предел. В ближайшие два года на рынок выйдет значительное количество готовых и строящихся апартаментов, и мы увидим резкий рост их стоимости на начальной стадии продаж. Никакого дисконта больше не будет.

Отмечу, что этот прогноз распространяется на классические апарты отельного типа под управлением профессиональной УК. Именно поэтому потенциальным инвесторам на этапе обдумывания сделки логичнее общаться не с брокером, а с управляющей компанией. В этом залог успеха.