Мы продолжаем серию интервью с топ-менеджерами и владельцами компаний застройщиков, в которой хотим приоткрыть тайну этого бизнеса. Рассказать вам, кто именно стоит за каждой квартирой в новом доме, что их мотивирует строить жилые проекты, откуда они берут идеи и деньги? Как рождается бизнес по строительству домов и какие тайны хранят люди, стоящие «у руля»? Разговор с профессионалами рынка недвижимости ведет основатель проектаNew-flat.com Ольга Добрынина.

Итак, наш сегодняшний герой – Александр Завьялов, основатель и владелец инвестиционно-строительного холдинга AAG

Справка:

Родился в 1975 году в городе Санкт-Петербург 

Имеет высшее техническое и экономическое образование: учился в Санкт-Петербургском государственном политехническом университете и Санкт-Петербургском государственном университете 

В 2017 году получил степень MBA в Московском государственном университете

На рынке недвижимости с 1995 года 

С 2000 года по 2009 год возглавлял дирекцию по развитию компании «ЮИТ-Лентек»

С 2007 года основатель и владелец инвестиционно-строительного холдинга AAG

В 2014 году запустил первый собственный инвестиционный проект класса Бизнес   ЖК «Дом на Фрунзенской»

В 2016 году начал строительство жилого комплекса класса Комфорт+ «Ренессанс»


Часть 2. О секретах реализации проектов и планах на будущее

Ольга: Вы «Дом на Фрунзенской» продали же достаточно быстро, да?

Александр: Да, продали очень быстро, и нам повезло, что в начале пути его реализации случился кризис курса. 

Ольга: Кто бы мог подумать, что это в итоге ты назовешь везением. Но это же не единственная причина. В чем еще его успех? Ты вообще считаешь, что это был успех?

Александр: Это успех, конечно. И это факт. На стройке еще было только полторы сваи вбито, а дом продался на 20 или 30 процентов. 

Ольга: Для клиентов вы были компанией, которая ничего до этого не строила.

Александр: Да, ничего не строила, за ней не было никакого реального опыта. Это было удачное место и удачное время. Мы сделали проект с хорошими планировочными решениями, хорошей архитектурой, хорошим насыщением, хорошим набором квартир, благодаря тебе, в том числе. С отличной концепцией и организацией продаж, плюс попали на взлет курса, когда, как ты помнишь, народ покупал валюту по 100 рублей и выше. 

Ольга: Помню, вы тоже испугались этого?

Александр: Я не испугался, а здраво оценил другую историю. 

У нас ряд технологических решений в проекте был завязан на импортные изделия. В тот момент я подумал, что у нас очень долгая перспектива по их закупке. Мы можем не найти альтернатив и получить проблемы с себестоимостью, которые в общем-то и прилетели к нам через некоторое время.

Эти мысли позволили нам вовремя часть решений адаптировать под сложившуюся ситуацию и подобрать доступные аналоги. 

Ольга: Вы много что поменяли в итоге?

Александр: Нет. Мы поменяли только то, что не создавало проблем для инженерного блока в целом. Где-то перешли к вариантам корейским или к вариантам, которые делались у нас. Например, по окнам мы не отказались, а даже улучшили качественные характеристики. Мы перешли просто на финские окна Skaala, но с производством, которое они организовали в России. 

Ольга: Мы как-то с тобой обсуждали, что клиент не видит внутреннюю инженерную начинку дома, ту, что в подвале или на крыше, и не может оценить ее класс. Но есть элементы, с которыми он сталкивается каждый день. Например, лифты. Лифты вы какие в итоге поставили?

Александр: Лифты мы поставили ровно те, которые и планировали — компании Schindler. В этой части что было задумано, то и осталось в проекте.

Ольга: Можно я вернусь к вопросу места. Ты говоришь, что успех проекта в удачном расположении. У тебя вокруг были достаточно серьезные и именитые конкуренты. Это компании и Меридиан Девелопмент, и ЮИТ, и Лемминкяйнен.

Александр: Там был еще и RBI с проектом Time, и компания ЛенСпецСму. 

Ольга: Вы начали реализацию позже них, но по факту продали быстрее. Некоторые из них продают квартиры, кстати, до сих пор. 

Александр: Это ведь та же самая история, которая возникала в ЮИТ-е. Ключевой кровеносной системой девелоперского бизнеса являются деньги, а второе — известность. И то, и другое было у наших конкурентов, и того, и другого не было у нас. Но у нас была высокая мотивация, профессиональный подход и команда людей, которая что-то все время придумывала. А их эти вещи сильно расслабили. Ошибки Меридиана (от ред: Меридиан Девелопмент), на мой взгляд — это не совсем удачные планировочные решения и выбор генподрядчика, который слишком дорогостоящий для данного класса жилья. Странная политика продаж и работа с агентствами, которые явно не были продуманы на ранних стадиях так внимательно, как продумали мы с тобой в свое время. У Лемминкяйнен — это завышенная ценовая политика и чрезмерный перекос в инженерные решения с отсутствием сервисной составляющей. Финны —  молодцы, конечно, что делают дорогую инженерию. Но они думают, что у нас та же ментальность, что и у них. А у нас люди не готовы покупать невидимые инженерные решения, которые позволяют в будущем сэкономить деньги, но жить при этом в простой парадной с простыми почтовыми ящиками, покраской и плиткой. У нас ближе к южно-азиатской истории, нам нужно видеть шикарный подъезд, подтверждающий наш статус. А что будет с водой и воздухом, звукоизоляцией и системой платежей потом, нас это мало волнует. 

Ольга: Живем настоящим...

Александр: Да. А они смещены именно в практический акцент. Таких людей среди нас еще не так много. Плюс мы не жадничали, хотя могли, наверное, продать чуть подороже. Мы финансовому моделированию много времени уделяем и соизмеряем цену сейчас, затраты в будущем и наличие денег, которые тоже приносят деньги. 

Ольга: То есть цена — это производная по времени.

Александр: Да, цена — это производная по времени. Она зависит, в том числе от того, когда нужны деньги и когда ты ими реально сможешь воспользоваться. Нельзя думать просто — вот себестоимость такая-то, я лучше сейчас ничего не отдам и продам позже подороже. Порой продать дороже потом — это гораздо хуже, чем минус 5% сейчас. 

Ольга: Поделись опытом, что при реализации второго проекта «Ренессанс» делаешь уже по-другому?

Александр: Глобально все делаю иначе. Наконец-то это проект, в котором мы ни от кого не зависим. Это было смелое решение, но мы пошли на то, чтобы создать хорошего уровня жилой комплекс, на первый взгляд, в не совсем подходящем для этого месте. Но пока результаты показывают, что это было правильное решение. Делаем абсолютно уникальный для этого района двор и систему благоустройства: совершенно изолированное от машин и внешнего влияния внутреннее пространство с высокоствольными деревьями. И, конечно, необычное решение по фасаду. У нас абсолютное табу приоритета архитектуры перед технологиями. У нас потрясающий молодой архитектор Степан Липгарт, с которым ты нас познакомила, и с которым мы сейчас сделали совместную компанию и развиваем его бюро. Хорошие отделочные решения мест общего пользования, отличные лифты Kone, не свойственные для такого класса проектов. На первой очереди сильный подрядчик — Лемминкяйнен. Ну и проработанные до мелочей планировочные решения, как обычно, от наших британских коллег.

Ольга: Задам сложный вопрос. В «Ренессансе» получились действительно отличные планировки. У вас они такие же продуманные, как и у Legenda Development. Это повторение того, что у них, или ваш собственный продукт?

Александр: Ни в коем случае мы никого не копировали. 

Ольга: Вы, кстати, в прямой конкуренции с ними, да?

Александр: Да, мы конкурируем. На заявления, что мы что-то скопировали или украли, могу ответить следующее. Мы работали только с британцами, компанией ARUD Limited. И я им очень доверяю. 

Ольга: Планировки они создавали? Это их идеи?

Александр: Да, они. У нас было две группы проектировщиков, которые нарисовали нам варианты планировок, российские и британские. Я в итоге выбрал британские, и нисколько не жалею об этом.

Мы даже сейчас сделали лабораторию, в которой конфигурируем планировочные решения и доводим их до совершенства. Мы, конечно же, смотрели планировки Legenda Development, но у нас нет тех решений, которые применяют они. 

В наших квартирах прямой вход в кухню-гостиную.

Ольга: Прямой вход, в смысле нет прихожей?

Александр: Нет как таковых коридоров, прихожих, изолированных отдельных кухонь. Это все наследие СССР, и оно под прямым запретом в этой компании от меня лично. У Legenda есть идеи с гардеробными и кабинетами, но я их не понял. Более того, я считаю, что их квартиры чрезмерны по метражу, есть лишние метры.

Ольга: То есть у вас квартиры по метражу меньше?

Александр: В среднем да. К тому же их менеджеры часто делают нелестные оценочные характеристики о нас.

Ольга: Ну это же конкуренция… (от ред.: смеется)

Александр: У меня это запрещено. 

Менеджер, который в моей компании обвинит конкурирующую компанию, что она не такая, а мы лучше, соберет вещи, встанет и уйдет. И если кто-то из дольщиков мне об этом сообщит, я буду очень благодарен. Нам не надо рассказывать, что другие хуже, нам нужно делать лучше других.

Ольга: Про фасад хотела поговорить. Вы строите невероятно красивый дом и продаете его как комфорт-класс. Хотя в него заложены элементы бизнес-класса.

Александр: Этот проект бизнес-классом не назовешь, но элементы повышенного класса там есть. 

Ольга: В комфорт-классе редко строят классический фасад или фасад в стиле ар-деко. Вы взялись за нелегкую задачу, и скажи, пожалуйста, насколько в итоге фасад дороже?

Александр: Фасад очень дорогой. Он мог бы быть в 3 раза дешевле. У нас стоимость квадратного метра фасада в районе 16 000 рублей/м2. Квадратный метр простого панельного фасада обходиться где-то в 4 500 - 5 000 рублей/м2. Просто это не доминирующая позиция в себестоимости строительства, поэтому мы готовы к таким затратам. Кстати, он мог быть еще дороже, если бы не наше внутреннее самостоятельное производство. Мы не стали изобретать велосипед и, по примеру Urban Group, купили оборудование, взяли помещение, запустили производство под руководством нашего подразделения A-Industrial. И уже использовали фасады на «Доме на Фрунзенской». Если бы мы покупали фасад на внешнем рынке, то он бы стоил даже боюсь представить сколько. Думаю, около 20 000 рублей/м2, если не выше. 

Ольга: Теперь понятно, почему другие застройщики, строя такой класс, не реализуют классические фасады. 

Александр: Другим это зачем… Деньги идут. Ну и есть еще внутренняя задача: я в этом городе родился. 

Я коренной житель, вырос в центре. Мне категорически не нравится то, что с ним происходит, и то, что с ним делают. Это мой шанс что-то в этом городе поменять, какая-то миссия. Деньги здесь никогда не являлись первой целью. 

Ольга: Вы делаете в «Ренессансе» высокие для жилья комфорт-класса потолки. По-моему, это однозначно должно нравиться клиентам. Но вот скажи, насколько такой дом построить дороже?

Александр: У нас себестоимость строительства увеличилась приблизительно на 1%.

Ольга: Всего на 1%? У вас высота потолков в квартирах 2,90 м?

Александр: Да, высота потолков на стандартном этаже 2,90 м.

Ольга: Обычно строят 2,70 м. То есть вы добавили 20 см высоты потолка в квартирах, что увеличило себестоимость строительства только на 1%? Почему тогда другие застройщики не делают этого? Жесткая экономия?

Александр: Жадность и инерция. Ну привыкли так. Когда я 4-5 домов построю, могу тебе с уверенностью сказать, что у меня сработает тот же самый механизм: система проектирования работает, спрос есть, деньги от продажи квартир идут. Ну будем, конечно, что-то улучшать потихонечку, но к чему ломать выстроенную систему?

Ольга: Зачем что-то менять, если все работает?

Александр: Да. У ЛСР, например, 90 процентов блочных домов. Заводы настроены на типовую серию и типовые размеры панелей. Зачем им сейчас менять что-либо, если продажи идут? Лестничные марши, например, которые собираются, имеют штатную высоту. Что-то поменял, нужно их перезаливать. 

Ольга: Меня наши общие знакомые попросили задать тебе следующий вопрос. Твоя команда очень предана тебе. Что ты делаешь с подчиненными?

Александр: Первое, что я с ними не делаю. Я не пытаюсь от них оторваться. Я не пытаюсь показать им, что я руководитель, а они просто исполнители. То, что свойственно большинству российских компаний, — это вертикальная иерархия. Она у меня отсутствует. 

Моя дверь всегда открыта, и в нее может зайти практически любой сотрудник компании. Ко мне не надо записываться, ко мне можно подойти, мне может позвонить каждый. Я знаю и живу многими проблемами людей и могу поинтересоваться судьбой каждого из них.

Много из этого взято из образования MBA и из западной культуры руководства. Там президент или генеральный директор может ехать и на трамвае, если пробка. Я тоже могу и в трамвай запрыгнуть. Я не чужд сотрудникам, а они не чужды мне. Во-вторых, мы проводим много командообразующих мероприятий и совместных поездок. Ну и третье, я докапываюсь до деталей и разбираюсь в мелочах. Меня нельзя назвать необъективным руководителем при принятии решений, потому что я сажусь, разбираюсь и формирую свою точку зрения. Большая часть моих решений основана на моей совместной работе с командой. Поэтому у них не остается повода обвинить руководителя в том, что он принял авторитарное решение. 

Ольга: У тебя молодая команда. Средний возраст какой?

Александр: от 30 до 40 лет. 

Ольга: Ты себя чувствуешь с ними кем? Отцом-наставником?

Александр: Отцом своего ребенка. Я готов сесть с самым младшим архитектором и вместе с ним у компьютера разбираться, почему что-то не получается.

Мне нравится эта работа, и я прихожу сюда с удовольствием. Скажите завтра, что меня будут кормить и можно ничего не делать, я все равно буду этим заниматься.

Ольга: Ну хорошо, ты участвуешь во всех процессах, и на это нужно время. Твоя компания сейчас растет. У тебя в планах еще проекты? 

Александр: Да. Новых 4-5 проектов. 

Ольга: Ну вот. Вы растете, проектов все больше и больше, у тебя хватит сил и времени на все? Часть крупных компаний именно на этом и погорели. Руководитель не смог вовремя делегировать принятие решений своим подчиненным, а сам не смог физически отследить качественно все процессы. 

Александр: Проекты, которые мы берем сейчас, это потолок того безопасного роста, который мы может переварить. Мы должны будем научиться работать в новой системе, увеличиться настолько, чтобы качественно работать с таким объемом. И когда мы поймем, что система работает, мы будем масштабировать компанию дальше.

Ольга: Мой вопрос про тебя. Ты участвуешь лично во всех процессах. Либо порвешься, либо тебе надо будет рано или поздно делегировать ответственность. 

Александр: Этому я учусь, стараюсь. Планировками все меньше по ночам занимаюсь (от ред: смеется).

Ольга: У вас сделка недавно прошла с ГК “Академстрой”. Эта компания стала частью вашего холдинга. Что за сделка и зачем она вам нужна?

Александр: Это построение внутреннего генподрядчика. Мы были проектировщиком, девелопером, продавцом и согласователем, но строительством непосредственно не занимались. А это ключевой процесс. Мы не будем создавать материальной базы со строительной техникой, но инжиниринг выстроим внутри себя. Компания “Академстрой”, с которой у нас были контакты, из-за очередного витка кризиса оказалась в тяжелом положении. В итоге мы с ними договорились, что забираем их сработанную команду со знаниями и опытом и сливаем ее с нашим подразделением — внутренним генподрядчиком.

Ольга: Можно назвать сделку поглощением?

Александр: Фактически слияние, но реально поглощение. Мы спасаем команду и делаем свое подразделение сильнее.

Ольга: Пару слов про новый проект на Васильевском острове. Он высокого класса будет?

Александр: Там два новых проекта сразу: “12 линия ВО, 41” и “20 линия ВО, 5-7”. Оба проекта класса Бизнес и Бизнес+. Там мы создаем абсолютно новый продукт для Санкт-Петербурга.

Ольга: Секрет откроешь?

Александр: Приоткрою (от ред: улыбается). 

Пока скажу только, что в рамках проекта будет представлен инновационный для рынка Петербурга формат двухуровневых квартир в стиле домов в Нью-Йорке с индивидуальными входами. Архитектурный облик здания выполнен в стиле ар-деко. Будут квартиры с французскими балконами, мансардами, террасами.

Ольга: Ну и последний вопрос. Мы с тобой друзья в фейсбуке и я регулярно вижу потрясающие фотографии Санкт-Петербурга, которыми ты делишься. Ты их сам создаешь?

Александр: По-разному. Бывает, что-то просто очень нравится в том же инстаграме или фейсбуке делюсь. А бывает и сам делаю. 

Ольга: Ты, насколько я поняла, Питер очень сильно любишь. Это твой город.

Александр: Да, я Питер очень сильно люблю. Для меня это единственное понимание Родины. Это мой город, и для меня понимание патриотизма проявляется через любовь к родному городу, в котором я вырос. 

Ольга: Как ты думаешь, этот город отвечает тебе взаимностью?

Александр: Да. Я здесь хорошо себя чувствую. 

Ольга: Он тебя кормит своей энергией?

Александр: Может быть, да. Для меня Санкт-Петербург — это Центр, Петроградка, Васильевский остров, Адмиралтейский район. То, что с ним сделали в советские годы, это ужасно. Когда я приезжаю в центр города, я чувствую там сумасшедшую энергетику, в которую хочется вернуться. И часть моей миссии — ликвидировать последствия действий коммунистов и большевиков и на этом месте создать что-то новое. 

Ольга: Я благодарю тебя за такое искреннее интервью. Думаю, Санкт-Петербург оценит твою любовь и преданность и будет поддерживать тебя в стремлении сделать себя лучше и красивее. 

Читать первую часть интервью