http://www.a-ag.ru/

Мы продолжаем серию интервью с топ-менеджерами и владельцами компаний застройщиков, в которой хотим приоткрыть тайну этого бизнеса. Рассказать вам, кто именно стоит за каждой квартирой в новом доме, что их мотивирует строить жилые проекты, откуда они берут идеи и деньги? Как рождается бизнес по строительству домов и какие тайны хранят люди, стоящие «у руля»? Разговор с профессионалами рынка недвижимости ведет основатель проекта New-flat.com Ольга Добрынина.

Итак, наш сегодняшний герой – Александр Завьялов, основатель и владелец инвестиционно-строительного холдинга AAG

Справка:

Родился в 1975 году в городе Санкт-Петербург 

Имеет высшее техническое и экономическое образование: учился в Санкт-Петербургском государственном политехническом университете и Санкт-Петербургском государственном университете 

В 2017 году получил степень MBA в Московском государственном университете

На рынке недвижимости с 1995 года 

С 2000 года по 2009 год возглавлял дирекцию по развитию компании «ЮИТ-Лентек»

С 2007 года основатель и владелец инвестиционно-строительного холдинга AAG

В 2014 году запустил первый собственный инвестиционный проект класса Бизнес   ЖК «Дом на Фрунзенской»

В 2016 году начал строительство жилого комплекса класса Комфорт+ «Ренессанс»


Часть 1. Об опыте работы в ЮИТ и исправлении ошибок 

Ольга: Мы с тобой знакомы уже давно, и я вижу твое постепенное продвижение вперед и динамику роста. Ты меня периодически вовлекаешь в свои проекты, поэтому мне известны детали и, конечно, интересно узнать, как и почему ты принимаешь те или иные решения. Поэтому вопросы у меня к тебе будут более предметными.
Для начала хотелось бы узнать про компанию ЮИТ. Это первый твой опыт работы в девелопменте или было что-то до этого?

Александр: Это первый опыт работы в девелопменте. И совершенно необычный. До ЮИТ я работал в агентстве недвижимости с 1995 года, во времена, когда еще учился в университете.

Ольга: Продавал квартиры?

Александр: Да, был одним из первых агентов после появления приватизации и рынка недвижимости в целом. В агентстве я познакомился со своей первой девушкой. Ее пригласили в финскую компанию ЮИТ заниматься продажами. Через некоторое время им понадобился человек, который мог бы заняться землей. Это была абсолютно новая область, еще новее, чем сам рынок недвижимости, потому что земельный кодекс только вышел. Ни практики, ни специалистов на рынке не было. И мне предложили заняться этим направлением. 

Я никогда до этого не работал по найму, но сразу согласился, потому что, во-первых, это была иностранная компания, и во-вторых, была возможность получить интересный опыт.

Ольга: Это какой год был?

Александр: В ЮИТ я пришел в 2000 году. Мне был поручен поиск новых земельных участков. На тот момент у компании была половина небольшого дома, который она «вымучивала» совместно с компанией Ленстройтрест. Но «вымучивала» с точки зрения выручки удачно, поэтому финны заинтересовались и решили развиваться дальше. Через 3 года моей работы проектов у компании стало уже пять. Позже мне было поручено много новых направлений, и через некоторое время я стал правой рукой генерального директора компании Юхи Вятте. Мне была отдана и политика компании, и взаимодействие с городом, и проектирование, и инженерные подключения, и земельные участки, и очень много других вопросов. В то время нами был создан бренд, который называется ЮИТ Дом. И сейчас чувствую свою причастность к этому. Это было до 2009 года.

Ольга: Почему ушел?

Александр: Ушел, потому что ушел генеральный директор Юха Вятте, который был и моим учителем по бизнесу и во многих вещах по жизни.

Ольга: То есть фактически там произошла смена команды?

Александр: Там произошли передвижения в головном финском концерне, и, как это иногда бывает, пришел недружественный текущему руководителю российского ЮИТ-а человек. Будучи правой рукой Юха Вятте, занимаясь политикой компании, продвижением проектов и контактами с городом, я понял, что новый человек захочет заниматься этим сам и поставить на места своих людей. Договариваться в этом случае было бесполезно. Какое-то время я еще оставался в ЮИТ-е, но при этом организовывал свою компанию, готовил, так сказать, пути отступления. 

Ольга: Свою компанию ты создавал один?

Александр: Да, был единственным учредителем. Но еще до этого, чувствуя какой-то дисбаланс и неопределенность, еще до этого из ЮИТ-а начали уходить сильные и яркие люди, с которыми у меня были хорошие отношения. И я попытался их собирать в свою компанию. Это было удачное время для того, чтобы собирать людей, потому что была очень острая фаза кризиса. Рубеж 2008-2009 года. 

Ольга: А у тебя было внутреннее ощущение или предчувствие, что перемены в компании ЮИТ неизбежны?

Александр: Понимаешь, Юха (от ред.: Вятте), при том, что я его очень уважаю, на мой взгляд, допустил одну тактическую ошибку. Его компания переросла масштаб его видения и его ощущения. 

Он исключительно честный был человек, исключительно порядочный и безусловный лидер. Но лидерство строилось лишь на власти и собственных личных характеристиках, а не на том, что он мог дать ответы на конкретные вопросы. 

И, соответственно, ему приходилось доверяться. И я видел, что эти доверительные решения часто были очень неправильные. Иногда было понятно, что люди ведут его не туда, имея определенные собственные корыстные интересы. И было видно, что компания расшатывается, теряет прибыль. У нее, понятно, была безумная поддержка материнской компании, то есть она никогда бы не утонула, но, видимо, постоянная подпитка кредитами материнской компании тоже надоела. 

Я ее стараюсь, кстати, не допустить: я разбираюсь во всех деталях своих бизнесов, своих дел, своих процессов до конца. До той глубины, до какой вообще хватает сил. Разбираюсь в проектировании, в архитектуре вплоть до каких-то узлов, элементов, решений. В инженерных подключениях до систем, трасс и всего остального. В стройке до логистики, порядка организации процессов. В продажах до технологий продаж, поступления денег, ипотечных вариантов, комбинаций оплат. В финансировании, юридических вопросах, в общем во всем. 

Ольга: Но ведь за 9 лет, пока ты там работал, компания выросла. Выросли ее обороты.

Александр: Конечно выросла.

Ольга: Может, его схема управления — это не самый плохой путь? Просто пришло время. У любой компании есть цикличность в развитии.

Александр: Может его путь не самый плохой. Вообще есть, конечно, жизненный цикл любой корпорации.

Ольга: Вот сколько он лет?

Александр: Он длится от пяти до девяти лет в зависимости от того, в каком интенсивном ритме живет экономика. 

Ольга: Так, может быть, это и произошло: просто цикл прошел?

Александр: Да, но надо уметь в этом цикле выходить на новый уровень и не сваливаться. 

Ольга: Ему сколько на тот момент было лет?

Александр: 55. Он человек со специальным образованием, который вышел из стройки. Человек, понимающий жизнь, тонко ее чувствующий. Думаю ему было очень сложно в этом возрасте вникать во все детали. 

Ольга: Давай про твою компанию. То есть ты ее организовал заранее. У тебя на старте сколько человек было?

Александр: У меня было совсем мало людей. Был Станислав Кривенков, являющийся сейчас моей правой рукой. Были те люди, которые ушли сразу со мной: мои подчиненные, которые тоже не поверили новой команде, потому что она начала рушить старые принципы и философию компании. В общем, у нас образовалась сразу работоспособная команда сильных профессионалов. 

Проблема была в том, что задач было мало в кризис. Мы смогли схватить 1-2 проекта, которые появились благодаря старым наработанным связям, в том числе с финнами. И где-то год-полтора мы барахтались в стадии выживания. 

Ольга: На тот момент какие услуги вы могли оказывать?

Александр: Есть стадия поиска земли, стадия согласования, стадия проектирования, есть стадия строительства и продаж, ввода в эксплуатацию и сама эксплуатация. Вот на всех стадиях до получения разрешения на строительство мы были экспертами. Этим и занимались в качестве подрядов. Проект планировки, проект межевания, согласование архитектурной концепции. Начали развивать и развили в тот период собственное проектирование. На этих подрядах и жили, при этом много чему доучивались. Очень много перенимали в ходе работы с финскими заказчиками с точки зрения технологий. Так мы росли и вышли из кризиса. И, кстати сказать, нам повезло, что мы были рождены в период «лихорадки и эпидемии» рынка недвижимости. Потому что это создало нам очень сильный иммунитет. Самые нестабильные и подверженные кризисам компании — это компании, которые родились и выросли в «жирные» времена. Нас же побило так, что сейчас мы бюджетирование просчитываем на 1,5 года вперед, и строим сразу несколько стресс-моделей.

Ольга: Вы же активно работали с финской компанией Лемминкяйнен?

Александр: Где-то к 2011 году Юха Вятте возглавил строительный концерн Лемминкяйнен, и наши старые и добрые отношения помогли стать полезными друг другу и устроить вторую волну синергии. Первая волна была, когда мы развивали вместе ЮИТ, а вторая — это было развитие в качестве уже внешнего игрока компании Лемминкяйнен. В таких проектах, как «Илмаринен», «Айно» на Васильевском острове, «Тапиола», мы делали проектное развитие, генеральное проектирование, доведение до разрешения на строительство. 

Ольга: Я так понимаю, помимо них были и другие клиенты. Во скольких проектах вы в итоге поучаствовали?

Александр: Если считать те, в которых выполнялись какие-то незначительные работы, то это десятки проектов. Думаю, около сорока. Если выделять что-то существенное, то это 4-5 проектов, где мы оказывали серьезные услуги в большом объеме. 

Ольга: Откуда появилось название твоей компании AAG? 

Александр: Версий названий много...

Ольга: Ну с твоим именем связано?

Александр: Ключевой смысл на букве «А». 

«А» — это первая буква имени основателя и первая буква алфавита как стремление к лидерству и желание быть первым. Вторая часть — это сокращение от AktienGesellschaft в виде аббревиатуры «AG». «AG» — это немецкий термин, означающий юридическое лицо в форме акционерного общества. Есть серьезные мысли по переброске имущественного блока в Германию, регион Баварию, который мне очень нравится.

Ольга: Ты в компании владелец один, это твой личный бизнес и, соответственно, ты компанию ассоциируешь четко с собой? То есть эта компания — это продолжение тебя, правильно я поняла?

Александр: Да, это мой ребенок, это моя компания. Наверное, я бы поставил ее на одном уровне с моими детьми. 

Ольга: Сколько у тебя детей?

Александр: Трое сыновей и приемная дочь жены от первого брака.

Ольга: Сколько времени ты уделяешь компании? В процентах?

Александр: В процентах от бодрствования? Сколько мы спим, часов 7-8?

Ольга: Ну сколько ты спишь?

Александр: Часов 8, скорее. Я много сплю. 

Ольга: В выходные работаешь?

Александр: Иногда да. Как правило, все время, которое остается от детей, друзей и каких-то ресторанов, я посвящаю компании. Понимаешь, я работаю 24 часа в сутки. У меня голова не выключается никогда. 

Ольга: Ты свой первый девелоперский проект «Дом на Фрунзенской» начал в 2013 году?

Александр: Первый инвестиционный проект «Дом на Фрунзенской», в котором стали застройщиком, мы начали делать еще раньше. 

Вообще, начало проекта в моем понимании происходит тогда, когда ты увидел эту возможность для себя и, главное, увидел свои силы в этом. 

Ольга: Когда это произошло?

Александр: Это произошло в 2012 году, когда мы зашли в проект редевелопмента вместе с Лемминкяйнен. Мы купили на себя с определенными сложными обязательствами территорию завода на Набережной Обводного канала 108 и договорились с Лемминкяйнен о том, что они войдут в этот проект в качестве основного редевелопера. Сами же вошли в проект в качестве застройщика второго уровня на малую долю. Возможно, мы могли начать свой проект и раньше. Очень важно на мой взгляд, и это ошибка многих, нам было до этого уровня дорасти ментально, сознательно с точки зрения личного опыта. 

Ольга: То есть до этого вы просто не были готовы?

Александр: До этого мы были не готовы. И вопрос не в деньгах. 

На рынке много примеров не выживающих девелоперских компаний-однодневок, у которых есть деньги. Либо они ошибаются с решениями, либо у них деньги эти воруют. До этого бизнеса нужно дорасти.

Мы начали выходить к этой стадии, когда полностью знали и понимали, что такое строительные согласования, проект планировки во всех деталях, возможностях и последствиях. Мы четко понимали все особенности работы с инженерными подключениями, с проектированием, с экспертизами, с получением разрешения на строительство. У нас появились люди, которые разбирались в продажах. У нас появилась ты, которая была для меня опорой при принятии решений. На тот момент я уже прекрасно понимал, как мы можем проанализировать цены продаж, динамику и сравнить эти цифры и ожидаемую себестоимость. У нас появился строительный партнер, потому что для нас это была абсолютно новая история. Сегодня, отматывая назад и понимая сколько не знал тогда, я не уверен, что посоветовал бы себе повторить этот путь. Тем не менее прирост качественный мы совершили. 

Ольга: Ваш проект «Дом на Фрунзенской» получился интересным очень. Вот я тут написала вопрос: первый «блин комом» оказался или все-таки личный успех?

Александр: Да, ошибок сделали много конечно. 

Ольга: Ошибок каких?

Александр: Ошибок доверительного характера. 

Ольга: Организационных ты имеешь в виду?

Александр: Организационных в меньшей степени. В большей степени политических. Мы оказались вблизи другого застройщика — компании Меридиан Девелопмент, претендовавшей на тот же участок, который мы купили. Возник определенный конфликт интересов, который переродился в то, что нам начали диктовать порядок реализации этого проекта и навязали единый архитектурный облик с их проектом. Компания Меридиан Девелопмент спроектировала и пролоббировала решение в виде наличия галереи домов с арками, которая превращала наш проект в достаточно сложно реализуемый самостоятельно, без них. При этом в ходе переговоров прогарантировала строительство и сроки своего дома, но так до сих пор и не начала строительство. 

В итоге мы построили свою часть с аркой, но имеем незавершенный архитектурный облик из-за отсутствия их дома. Я доверился и в результате ошибся. 

В связи с тем, что единая архитектурная композиция легла в продвижение «Дома на Фрунзенской», сейчас этот факт является для меня достаточно неприятным и заставляет задумываться о том, чтобы возобновить переговоры о реализации второй части нашими силами. 

Ольга: А у них доля в проекте или право на соседний участок земли?

Александр: Они имеют участок, граничащий с нашим. У нас самостоятельный объект, самостоятельное конструктивное решение, самостоятельные инженерные подключения. Так часто строят: дом к дому. Просто визуализация дома была единой с их частью, потому что нельзя было показать отдельно одно от другого. Ну и соглашение о реализации у нас с ними было. 

Ольга: Чисто технически для жильцов вашего дома такая ситуация чем может быть неудобна? Только тем, что у них какое-то время рядом будет вестись строительство?

Александр: Да, то что будет стройка в непосредственной близости. Но такая же ситуация будет в комплексах «Времена года» и «Тапиола». Все равно то же самое. Боковая стройка дома так сильно не влияет. На мой взгляд большее неудобство может принести та часть нереализованного проекта Меридиан Девелопмент, которая ближе к метро Фрунзенская. 

Ольга: Купившие клиенты имеют к вам сейчас какие-то вопросы? Как вы вообще с ними обсуждаете это?

Александр: Это было известно еще на ранней стадии строительства. Мы сразу заявляли о том, что будет смежный объект. Самое интересное, что Меридиан Девелопмент в конце концов начали строительство, и открыли продажи. Но потом у них произошли какие-то изменения. В итоге они стройку остановили, договоры долевого участия расторгли.

Ольга: Ты говоришь о части, граничащей с вами, или обо всем их проекте?

Александр: Я говорю обо всех домах их проекта «Променад». 

Ольга: То есть сейчас судьба проекта неизвестна? 

Александр: К сожалению, нет.

Читать продолжение интервью