Мы открываем новую серию интервью с топ-менеджерами и владельцами компаний застройщиков, в которой хотим приоткрыть тайну этого бизнеса. Рассказать вам, кто именно стоит за каждой квартирой в новом доме, что их мотивирует строить жилые проекты, откуда они берут идеи и деньги? Как рождается бизнес по строительству домов и какие тайны хранят люди, стоящие «у руля»? Разговор с профессионалами рынка недвижимости ведет основатель проекта New-flat.com Ольга Добрынина.

Итак, первый герой – Кирилл Сиволобов, совладелец Bau City Development

Справка:

Родился в 1975 году в городе Краснодон

Закончил Санкт-Петербургский институт внешнеэкономических связей, экономики и права по специальности «юриспруденция»

Женат, двое детей

С 1999 по 2007 год проработал в ООО «Строймонтаж» на должности коммерческого директора

С 2007 по 2016 генеральный директор ООО «Трест-36»

С 2008 учредитель ООО «Бау Сити» с долей 50%

С 2016 генеральный директор ООО «БауХаус»

С 2016 года совместно с Евгением Удальцовым под брендом Bau City Development строит первый в городе жилой комплекс класса Бизнес-лайт – ЖК BAUHAUS


Часть 2. О дружбе и строительстве «умного» дома

Ольга: История Вашей работы в «Строймонтаже» была, конечно, интересной. Хочу теперь спросить про текущий бизнес – компанию Bau City.  ЖК BAUHAUS – это ваш пилотный проект?

Кирилл: Это наш флагманский проект! Потому что за плечами у меня и Евгения (от ред.: Удальцова – партнера и совладельца Bau City Development) уже порядка двух десятков реализованных объектов.

Ольга: Я где-то читала, что у вас работают люди, которые строили более высокий класс жилья, нежели Комфорт. Например, при строительстве «Парадного квартала» вы как-то поучаствовали.

Кирилл: У нас руководитель проекта – Игорь Кривошеев, как раз был руководителем проекта «Парадный квартал» (от ред.: класса Премиум), он его и построил.

Вообще, мы когда собирали команду, хотели работать только как заказчик и застройщик. Вели переговоры с именитыми генподрядчиками: «ТОР», «ЛенСпецСМУ - реконструкция», «ГСК-1», но пришли к тому, что правильнее создать своего собственного генподрядчика. Тем более, опыт управления генподрядчиком и субподрядчиком большой.

Bau City Development – это группа компаний, в которой есть BauConstruction – это генподрядчик. Во главе BauConstruction сейчас стоит человек, который строил «Леонтьевский Мыс» (от ред.: класса Премиум). У нас есть компания BauResource, которая занимается поставками стройматериалов. И есть BauHaus – это компания, которая занимается продвижением: маркетинг, реклама, продажи. Всеми процессами мы управляем самостоятельно.

Ольга: Вы лично какие вопросы решаете по проекту?

Кирилл: Мы разделили функции: Евгений (от ред:. Удальцов) занимается в чистом виде стройкой, я занимаюсь проектированием, маркетингом и продажей.

Ольга: Вы участвуете в выборе строительных и отделочных материалов?

Кирилл: Конечно, в выборе материалов, подрядчиков мы участвуем вместе. Но, в конечном итоге, во всем, что касается строительства – окончательное решение принимает Евгений. Что касается внешнего облика, планировочных решений, продаж – здесь решаю я. Хотя мы можем договориться и, например, завтра поменяться функционалом.

Ольга: А Вам что интереснее?

Кирилл: Интересно заниматься и тем, и другим, но в стройке больше сложностей и ответственности. Но учитывая то, что у каждого из нас есть и тот и другой опыт, мы можем быть взаимозаменяемы. Я могу уехать и не появляться здесь полгода, так же как это может сделать Евгений: работа не остановится.

Ольга: Следующий вопрос про ваш проект. Откуда в BAUHAUS идея с зарядками для электромобилей в паркинге? Кто-то из вас владеет автомобилем Тесла?

Кирилл: Пока из нас автомобилем Тесла никто не владеет. Идея больше принадлежит Евгению. Это дань развитию современных технологий, которые всё больше и больше входят в нашу жизнь.

Электромобили покупают и продают все чаще. Учитывая, что Тесла выпускает свою третью модель, которая будет стоить как С-класс Мерседеса или «трёшка» БМВ, количество покупок, в том числе и в Санкт-Петербурге, увеличится. «Ленэнерго» даже создаёт сеть электрозаправок, которые смогут зарядить автомобиль за 1,5 – 2 часа, ими можно пользоваться по очереди.

Ольга: Насколько я понимаю, Вы со своим партнером владеете компанией в равных долях. Вы друзья по жизни или просто у вас успешное бизнес-партнерство? Ведь владение 50% на 50% обычно создаёт проблему. Как вы решаете спорные вопросы?

Кирилл: У нас такого не бывает, чтобы какой-то вопрос не решался. Обычно это не спор, а дискуссия. У каждого есть свои аргументы, и в процессе дискуссии один принимает точку зрения другого, но чаще всего наши мнения совпадают.

Кирилл: Что касается наших отношений… (от ред.: снимает часы). Евгений мне на День рождения подарил часы, где написано… Прочитайте сзади на крышке.

Ольга: «Спасибо за дружбу!» То есть вы друзья по жизни?

Кирилл: Последних лет так восемнадцать.

Ольга: Теперь вопрос об открытости компании. Я уже поняла, что у вас супер красивая и чистая стройка. Я посмотрела, на вашем сайте выложены не только вся документация, экспертиза и ежемесячный отчет, в котором вы показываете, что сделали, но и план строительных работ на следующий месяц. Задаю вопрос, потому что по роду своей деятельности в New-flat.com столкнулась с тем, что не все застройщики это делают. Более того, таких открытых всего на рынке процентов 10-15%, не больше. С чем связана такая открытость?

Кирилл: Мы вывели на рынок новый бренд – Bau City и нам необходимо завоевать доверие покупателей. Мы, конечно, хотим запомниться как компания, которая взявшись за проект, довела его до конца.

Есть такой момент, например, мы вышли позже на строительную площадку, чем наш конкурент – более именитый застройщик. Они уже били сваи, а мы только ставили забор. На сегодняшний момент они продолжают добивать сваи, а мы уже по одному корпусу вышли на 22-й этаж, по другому на 19-ый. При этом сделали целиком подземный паркинг, а по монолитным работам мы уже «перевалили за экватор», то есть залили больше половины. Это и доказывает нашу надёжность, на мой взгляд.

Ольга: У вас есть план строительных работ. Вы его соблюдаете или опережаете?

Кирилл: Мы его опережаем и по отчетам на сайте это видно.

Ольга: Вы новая компания и в этом есть минус с точки зрения продаж, потому что вам меньше доверяют, нежели «старым» застройщикам, которые уже много чего построили. Но у вас есть и преимущество: «старые» застройщики в большинстве своем пережили несколько кризисов. Преодолевая кризисы они не могли не наделать ошибок со сроками и качеством. Словом, у них есть и плохая история. При этом вы сейчас создаете историю компании своими руками. И вам нужно построить дом, который будет лицом вашего бренда. Так вот вопрос: как вы контролируете стройку? И может быть не очень удобный для Вас вопрос: как вы ее финансируете?

Кирилл: Вообще не вижу здесь неудобных вопросов. Мы подходим к строительству вдумчиво. Мы сформировали график строительных работ, сформировали полностью затраты. Причем по опыту, мы в них всегда укладываемся. Мы проводим тендеры, выбираем подрядчиков, ставим им планы по выполнению работ и уровню качества. Если они с этим качеством не справляются, то мы просто меняем подрядчиков.

Ольга: А как вы это контролируете?

Кирилл: Очень просто. Кроме того, что у генподрядчика есть свой технадзор, контроль также осуществляется руководителем проекта от заказчика. Более того, на всё своими собственными глазами смотрю я, появляясь на объекте, а Евгений это делает ещё и значительно чаще.

Если подрядчик сделал какую-то работу с отклонением, мы заставляем его переделывать. Делать брак мы никому не даём. Поэтому мы на 100% уверены в том, что построенный нами дом простоит долго и потом ничего не придется в нем переделывать.

С самого начала мы финансировали данный проект собственными деньгами. У нас нет ни одного кредитного рубля. А на сегодняшний день, объем продаж позволяет строить дом уже без привлечения собственных средств.

Ольга: Себе квартиру в проекте оставили?

Кирилл: Пока я себе оставил целый этаж.

Ольга: То есть можно сказать, что Вы строите «как для себя»?

Кирилл: Мы в принципе строим так, как нам было бы комфортно жить, в этом то и секрет. Если ты понимаешь, что это будет комфортно тебе, это будет комфортно и другим людям. Да, мы строим «как для себя»!

Ольга: Я сама работала в продажах и знаю, что отдел продаж имеет набор неприятных вопросов, которые они иногда слышат от клиентов. Хочу задать такие вопросы Вам сейчас. Про класс дома, например. Согласно нашей оценке по характеристикам ваш дом тянет скорее на дом класса Бизнес+. При этом доля однокомнатных квартир значительная – 47%, а самая большая квартира – 3-х комнатная. И это не соответствует заявленному классу. Кто ваш целевой клиент?

Кирилл: Мы вообще не отталкивались от классификаций. Мы спроектировали дом, в котором комфортно жить сможет каждый, а потом обозначили класс дома, как Бизнес-лайт.

Ольга: Так для кого столько однушек?

Кирилл: Сейчас объясню. Класс называется Бизнес-лайт не потому, что он «недо-бизнес». Это «лёгкий бизнес» – достойный уровень, который человеку проще себе позволить. Однокомнатные квартиры примыкают к двух или трехкомнатным. У нас задан шаг: однокомнатные квартиры – примерно 40 м2, двухкомнатные 60 м2, трехкомнатные 80 м2. При этом вы легко можете объединить две однушки и получить 80 м2 и так вплоть до объединения целого этажа (480 м2). У нас есть клиенты, которые купили сразу две или три квартиры под объединение. Основные несущие конструкции в доме – это пилоны, позволяющие сделать любую планировку.

Человек, купивший двухкомнатную и однокомнатную квартиры может их объединить и приспособить однокомнатную квартиру для жизни детей, а в двухкомнатной проживать самостоятельно. И дети, когда подрастут, смогут жить отдельно и не беспокоить родителей, т.к. в их квартиру отдельный вход.

Если человек посчитает, что для него квартира стала слишком большая, он может восстановить перегородку и одну из квартир продать. То есть это возможность манипулировать своим пространством, моделировать его – этого не предлагает на сегодняшний день ни один застройщик.

Ольга: Фактически вы увеличили вариативность?

Кирилл: В том-то и дело. Не нравятся готовые варианты, сформируйте свой. Причем мы можем нарисовать планировку и показать человеку, как это можно сделать.

Ольга: Вы строите класс Бизнес в месте, где строят в основном Комфорт? Трудно продавать?

Кирилл: Абсолютно нет, потому что это один из самых разреженных кварталов в районе. По его контуру стоят высокие дома, а внутри зелёная территория, детские сады, школа высотностью 3-4 этажа, расстояние между домами большое. Более грамотно спланированного квартала я ещё не видел.

Локация, конечно, не Крестовский остров и не Петроградка, если Вы об этом. С другой стороны, в этом районе люди живут в домах, которые построены 15–30 лет назад. Они хотят улучшить своё жилье, но переезжать на ту же самую Петроградку не готовы. Потому что здесь живут их друзья, родители. Они привыкли к этому району, привязаны к какой-то школе, к работе. Поэтому мы не испытываем дефицита в покупателях.

Ольга: То есть у вас уже есть портрет купившего клиента?

Кирилл: Конечно! Это люди, которые делают вторую покупку. Они уже купили квартиру в панельном или каком-либо другом доме, развлеклись с ремонтом, столкнулись с лифтами, которые ездят медленно или ломаются постоянно, с узкими и неудобными парадными. Это люди, которые точно знают, чего хотят и готовы платить за качество и комфорт проживания. Для них эта покупка – осознанный выбор.

Наши клиенты по достоинству ценят бесшумные импортные лифты KONE, со скоростью подъема 2 м/с, светлый просторный холл с потолками 7 метров, как в пятизвёздочной гостинице, закрытую придомовую территорию с ландшафтным дизайном. У наших клиентов есть свой бизнес, они умеют считать деньги и понимают, за что платят. Это предприниматели, менеджеры высшего звена, руководители подразделений федеральных компаний, начальники отделов. В большинстве своём – это успешные люди.

Ольга: Иногородние есть?

Кирилл: Конечно, есть даже иностранцы. У нас есть покупатель из Германии, который не просто немец, а герцог.

Ольга: Каким образом вы формировали цены на квартиры, учитывая, что в данном районе вы конкурируете в основном с домами классом ниже?

Кирилл: У нас есть соседи, которые строят класс Комфорт. Мы с ними не конкурируем, потому что нас выбирают абсолютно разные клиенты.

Люди, которые приходят к нам, по достоинству оценивают наши преимущества, которых с каждым днём становится всё больше и больше. Потому что мы сидим и креативим: чтобы добавить нового. Так, с каждым днем, дом насыщается дополнительными плюсами. Люди, которые уже купили квартиру у нас, эти улучшения получат бесплатно.

Ольга: У вас есть клиенты, которые купили ради инвестиций?

Кирилл: В большей степени люди покупают для жизни. Но я думаю есть и те, кто покупает и для инвестиций. Но они не признаются.

Ольга: Я объясню почему такой вопрос задаю: большое количество инвесторов в доме – это минус для жильцов. Потому что эти квартиры не будут сразу заселены, их будут продавать, или, что хуже, сдавать в аренду. В итоге – непостоянные жильцы. Для тех, кто покупает квартиру для жизни выгодно, чтобы в доме было как можно меньше инвестиционных квартир.

Кирилл: Абсолютно с Вами согласен. Только то, о чем мы говорим, это история, которая подошла бы «Главстрою». Он строит на Парнасе квартиры с отделкой и на начальном этапе продает их недорого, и инвесторы заходят туда. В нашей ситуации квартиры стоят дорого, к тому же необходимо будет вложиться в отделку. Я не очень знаком с этим рынком, но на мой взгляд, для инвесторов, зарабатывающих на аренде, это не очень интересно.

Ольга: В общем, вы не стремитесь привлечь инвестора?

Кирилл: Мы привлечем инвестора, который понимает, что на сегодняшний день мы продаем дом реально дешевле, чем он будет стоить на конечной стадии. И этот клиент будет продавать квартиру после ввода дома в эксплуатацию.

Ольга: Вы, судя по всему, выбираете для дома реально хорошие материалы и постоянно его совершенствуете? Все это стоит денег. У вас есть бизнес-модель и, получается, вы её по затратам раздуваете. Не боитесь остаться без прибыли?

Кирилл: У нас есть изначально рассчитанная себестоимость дома и у Евгения есть задача в эту себестоимость уложиться.

Ольга: Что происходит, когда вы выбираете более дорогие материалы?

Кирилл: Мы оптимизируем другие затраты. Например, изначально у нас был расчёт затрат по присоединению к сетям электроэнергии. Мы их оптимизировали и стоимость оказалась в 2 раза ниже.

Постоянно формируются какие-то плюсы, которые мы можем на что-то использовать. Поэтому без прибыли мы точно не останемся.

Ольга: Очень интересная у нас с вами беседа получилась. И у меня последний вопрос. Мы с этого начали и я хочу этим закончить. Проект – это продолжение людей, которые его создают. Все-таки хочется узнать, что для Вас лично проект BAUHAUS? Желание получить признание и уважение других?

Кирилл: Данный проект – это 20-летний опыт работы в данном бизнесе. Мы его накопили и теперь его реализовываем, чтобы сделать что-то достойное.

Мы живем в красивом городе и хотим реализовать проект, который достойно впишется в его архитектурный образ. Чтобы было приятно от того, что мы построили хороший дом и люди, живущие в нем, чувствуют себя счастливыми. «Если берешься, то делай качественно» – вот такой у меня подход к жизни, и у Евгения – тоже.

Ольга: Спасибо, Кирилл. Очень хочется посмотреть на ваш проект в готовом виде. Мне кажется, он будет отражением Вас и вашего партнера, тем более, что там два дома! 

Читать первую часть интервью