В 2011 году между Клиентом и на то время очень солидным застройщиком - Инвестором (но в данном случае он выступал исключительно как Инвестор) был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения (далее – Предварительный договор), согласно которому Дольщику (нашему Клиенту) полагалась к передаче квартира после наступления определенных условий, а именно:

  • уплаты Дольщиком обеспечительного платежа;
  • непосредственной передачи Инвестору квартиры от Застройщика после окончания строительства жилого дома.

На момент заключения Предварительного договора Дольщик был уверен, что строительство дома будет осуществлено в срок в соответствии с договором – до конца 2012 года. Обеспечительный платеж, а именно 2 300 000,64 рублей, Дольщик уплатил полностью согласно графику, установленному договором.

А вот Застройщик свои обязательства не исполнил: дом ни в 2012, ни 2013, ни даже в 2015 году еще достроен не был. Дела у строительных организаций пошли не так замечательно, и строительство дома практически было заморожено. И права на квартиру Застройщик из каких-то «своих» побуждений зарегистрировал на третье лицо по ДДУ (уже по 214-ФЗ). Таким образом, сложилась коварная ситуация:

  • между Застройщиком и третьим лицом: зарегистрированный ДДУ в Россреестре (явное преимущество в данной ситуации);
  • между Застройщиком и Инвестром - договор долевого участия, еще не подлежащий регистрации в Росреестре, и Инвестор в банкротной процедуре, который менял свое местонахождение, руководящий состав и т.д. (при таких изменениях очень часто документы исчезают);
  • у Дольщика и Инвестора предварительный договор купли-продажи.

Ситуация значительно осложнилась, претензий к Инвестору предъявить было невозможно, поскольку как уже упоминалось, между Дольщиком и Инвестором был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому Инвестор продаст квартиру Дольщику в установленный срок после того, как сам будет обладать правом собственности. Пока квартиры у Инвестора нет – требовать можно только расторжения договора и возврата денег, а на тот момент Инвестор обладал всеми признаками несостоятельности.

Ситуация накалилась до предела, когда в 2015 году Инвестор был признан банкротом и была введена процедура наблюдения, поскольку закон о банкротстве предусматривает ряд очень затратных для простых граждан и долговременных процедур, а это не всегда в процедуре банкротства оправданно. Кроме этого, в процедуре банкротства конкурсный управляющий обязан выявлять любые активы Должника (права на квартиру это тоже актив) для распределения их между всеми кредиторами.

Застройщик зашевелился на стройплощадке и стройка «ожила»...

Таким образом, при полном законодательном бессилии ситуация могла развиться по очень нехорошей для Дольщика, но довольно распространенной ситуации: все активы собираются конкурсным управляющим, реализуются и делятся между кредиторами, а за долгами – пожалуйте в реестр кредиторов. Долго, затратно, бесполезно…

При таком положении дел перспектива была очевидна: у Дольшика не будет ни квартиры, ни денег, поскольку конкурсной массы «на всех не хватает»!

Дольщик стал обращаться к Инвестору с просьбой передать ему квартиру, к Застройщику, в прокуратуру, в Комитет по строительству за защитой своих прав, к адвокатам, но…

Проанализировав имеющиеся документы, используя многолетний собственный опыт и судебную практику, мы предложили Клиенту путь для выхода из этой ситуации - защиту прав в судебном порядке.

Итог: Клиент является счастливым обладателем долгожданной квартиры, поскольку к счастью для Дольщика, в процессе судебных разбирательств дом был сдан в эксплуатацию.

Автор:

Генеральный директор

ЮК «Северо-Западный Правовой Альянс»

Наталья Гузанова

http://szpaspb.ru/