Когда мы говорим о накоплениях и капитале в голове невольно возникает конкретный образ, связанный с n-ным количеством денег в ячейке, на счетах или может и вовсе в банке на верхней полке кухонного шкафа. Но ведь цель накоплений не в том, чтобы они просто хранились где-либо, а продолжали приносить доход. И в этом случае следует подумать об инвестиционных продуктах на российском рынке.

Пожалуй, самыми надежными все же остаются инвестиции в недвижимость: время, когда мы могли заключить договор с застройщиком, а после он бесследно исчезал, прошло. На рынке недвижимости Петербурга практически не осталось компаний-однодневок, а все игроки имеют за плечами хорошие или не очень истории, информация о которых доступна каждому, кто обратится к гуглу. К тому же мы столько знаем о схемах мошенничества, о том какие документы необходимо проверить, что, порой совершая эти обстоятельные действия, можем потерять бдительность к моменту заключения сделки. Где как раз следовало бы сосредоточиться, чтобы вы действительно получили обещанную прибыль.

Неточные формулировки и недосказанность в заключительных документах может существенно сказаться на вашей доходности. Так на что же стоит обратить внимание, когда вы уже потянулись за ручкой?

Существует практика, при которой компании гарантируют своим инвесторам высокую доходность, при этом используют такие формулировки как «до 10%». К сожалению, лишь единицы объясняют, что скорее всего вы можете получить не 10%, а 3-4% или даже уйти в минус после налоговых вычетов.  У любого инвестиционного продукта есть так называемый убыточный период. Для компаний с большим опытом работы, собственным отделом аналитики это не является проблемой. Например, запуская новый проект апарт-отеля, имея аналогичный - «Vertical» на Московском, мы можем просчитать что загрузка на первый год составит порядка 55%, в то время как новички ставят перед инвесторами цифры в 90-100%. Это однозначно должно настораживать. Как, впрочем, и краткосрочность инвестиционного периода.

Когда мы говорим об апартаментах, как об инвестиционном продукте, следует отметить, что на рынке Петербурге есть два формата «buy-to-live» и «buy-to-let». Первый для жизни, второй для инвестиций. Наша компания работает со вторым направлением, но это не мешает нам отслеживать рынок так называемых апартаментов для жизни, где достаточно сложно организовать тот уровень доходности, который заложен при создании проекта в формате buy-to-let. В уже действующих апарт-отелях города с программой гарантированного дохода можно рассчитывать на 5-13%, c негарантированной - до 15-16%.

К тому же для инвестора будет полезно в самом начале определить, в каком случае расходы за обслуживание юнита будет нести управляющая компания, а в каком сам собственник.  Например, для наших инвесторов есть две доходные программы на объекте: «гарантированный доход» и «риски пополам». В первом случае абсолютно все расходы ложатся на плечи управляющей компании и инвестору не придется думать об оплате коммунальных счетов, решении каких-либо бытовых проблем, и прочем.

Для второго варианта возьмем к примеру календарный период за 30 дней, и если загрузка юнита составила 15 дней, то за эти 15 дней расходы оплачивает гость и этим управляет компания, а за остальные дни расходы оплачивает собственник, при этом квитанция за общедолевую собственность рассчитывается исходя из размера доли. Вознаграждение управляющая компания получает только за период, когда юнит загружен. Но на рынке встречаются ситуации, при которых - юнит пустует, расходы на собственнике, а доход УК, не зафиксированный заранее, продолжает расти. Выходит, что вы инвестировали в объект, стоимость обслуживания которого вычитается из вашей прибыли. 

В вопросе управления также стоить отметить, что в ряде компаний практикуется брокерская схема управления. Где вы фактически передаете в управление свои средства, но на уровне юридических бумаг ответственность за распределение инвестиций сохраняется за вами, даже если вы этот вопрос не контролируете.

Рассказывая о грандиозном росте капитала, с вами однозначно должны обсудить и дать рекомендации по формам владения. Потому что в действительности доход инвестора напрямую зависит от количества гостей и может возникнуть налоговый конфликт. Например, при форме владения как общество с ограниченной ответственностью, налоговую нагрузку несет управляющая компания, а при форме ип - собственник. 

Выходит, что для того чтобы выбрать действительно прибыльный инвестиционный продукт, вам необходимо учесть его формат, собрать аналитику по рынку, разобраться за что будет отвечать управляющая компания и насколько велика будет сумма налоговых выплат. Звучит не очень привлекательно, верно? Поэтому логично, что мы захотим обратиться к профессионалам, для того чтобы спокойно получать свои дивиденды, не обременяя себя заботами. Вот только выбирая компанию есть риск поддаться обещаниям сверхдохода, положить свой золотой в ямку на поле и прошептав «Крекс, фекс, пекс» дождаться ростка денежного дерева. Но ждать придется долго, не так ли?